Легкий офисный апокалипсис

Цифры MSCI о продажах недвижимости в Европе за 1 кв. 2023:

общий объем завершенных сделок €36,5 млрд. ($40 млрд.), или -62% г/г (просели большинство основных секторов недвижимости и национальные рынки)
количество проданных офисов (крупнейший сектор коммерческой недвижимости) упало до рекордного минимума, объем сделок на €10,8 млрд. ($11,94 млрд.) самый низкий за последние 13 лет
инвестиции в коммерческую недвижимость упали до самого минимума за 11 лет
в промсекторе произошло резкое снижение инвестиционных продаж среди основных типов недвижимости — объем сделок €5,4 млрд., или -76%

По сути цифр

Оценочная стоимость продолжает адаптироваться к росту %% ставок и слабым перспективам
Меняются потребности арендаторов в сторону более качественных активов (переход на гибридный режим работы, акцент на энергоэффективность, пр)
Серьезный разворот в промышленном секторе (если учитывать, что отрасль «собрала» поток инвестиций и рост цен после covid)

По странам

✓ Великобритания осталась крупнейшим еврорынком коммерческой недвижимости с активностью в размере €11,3 млрд. (-59% г/г). Далее в пятерке крупнейших в порядке убывания — Франция, Германия, Испания, Нидерланды.
✓ Практически во всех евро странах наблюдалось падение продаж, но Франция и Испания, благодаря местным тенденциям, оказались в менее выгодном положении: годовое снижение 40% и 13% соответственно.
✓ Париж обогнал Лондон и стал главным инвест-центром Европы благодаря трем крупнейшим сделкам в этом квартале. Общий объем сделок в Париже г/г не изменился (=€5,3 млрд.)

С Европой понятно. Теперь о США (где ситуация идентичная)

По сравнению с 1 кв. 2022 года (оказался самым активным первым кварталом в истории) продажи по всем типам недвижимости упали на 56% до $85 млрд.(это долгосрочный уровень до-covid: в среднем в первом квартале с 2005 по 2019 гг. объем продаж $88 млрд)
Продажи офисной недвижимости как в центрах, так и в пригородах значительно снизились. И хуже всего обстоят дела с офисами в центральных деловых районах (CBD) — объем сделок на 77% ниже среднего
Несмотря на резкое сокращение объема сделок и падение цен на коммерческую недвижимость США, продажи проблемных активов пока незначительны (1,4% от общего числа)
Ни один сектор коммерческой недвижимости не выглядит защищенным. Но реальное беспокойство вызывают офисные помещения, которые составляют около четверти всей коммерческой недвижимости (и ее долгов)

Ключевое

• В недавнем опросе инвесторов JPMorgan коммерческая недвижимость была названа наиболее вероятной причиной следующего финансового кризиса. Также и некоторые из крупнейших банков США выделяют ее в качестве проблемной области.
• Из последних фактов: Blackstone #BX (крупнейший в мире управляющий активами в размере $991 млрд с более 12 000 активов в сфере недвижимости) заявила о резком падении прибыли в 1 кв. именно по причине замедления темпов роста коммерческой недвижимости и сложностями в продаже части активов. #BX ограничила изъятие средств из своего траста доходов от недвижимости после резкого увеличения количества заявок на выкуп.
• Все оценки недвижимости подрываются %% ставками, которые увеличивают расходы арендодателей. Плюс банковская встряска и видимость рецессии, в которой работники будут уволены, а их бывшие работодатели сократят штат. Совокупно все это важно для двух взаимосвязанных отраслей США:
1. сама недвижимость (если пустующие офисные здания вряд ли снова заполнятся и будут стоить лишь половину от вложений);
2. финансы (недавняя классика: управляющая активами Brookfield #BN вместо рефинансирования задолженности по кредитам в сумме $784 млн передала ключи от двух огромных офисных башен в LA крупнейшим банкам — Citigroup #C и Morgan Stanley #MS);
3. убытки от коммерческой недвижимости усугубят проблемы банковской системы.

KROSHNYI_expertchannel