Годовой дайджест за 2023 год

Содержание:

▶ Коммерческая недвижимость
▶ Строительство недвижимости
▶ Ценообразование и продажи
▶ Аренда
▶ Ипотеки

Сегодня вашему вниманию представим обзор рынка недвижимости в Чехии за весь 2023 год. Посмотрим, что происходило с отдельными сегментами рынка за это время, а также подведём итоговую черту по каждому из них.
Мы разделили дайджест на 5 разделов: Коммерческая недвижимость, Строительство недвижимости, Ценообразование и продажи, Аренда и Ипотеки. Так мы сможем сделать подробный обзор по каждому сегменту, а вы – выбрать то, что интересно вам.

Коммерческая недвижимость

В этом году в секторе произошло меньше всего изменений. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость находится на уровне 2013 года, и эта тенденция распространяется на всю Центральную и Восточную Европу. В первой половине 2023 года интерес к рынку коммерческой недвижимости оставался сдержанным, и эксперты объясняют это значительно более высокой стоимостью финансирования и коррекцией цен, которая всё ещё происходит в Европе. На 2023 год эксперты не строили позитивных ожиданий — так и произошло. За последние 12 месяцев в Праге не было запущено ни одного проекта по строительству офисных помещений, и компании, которые ищут рабочие пространства для своих сотрудников, ощущают давление на рынок недвижимости.

«Общая незанятость в Праге снизилась до 7,3 %, и если мы посмотрим на отдельные районы, особенно центр, в них действительно ощущается нехватка качественных офисных помещений. Многие компании не имеют из чего выбирать» — говорит Павел Новак, руководитель отдела аренды офисов Savills

Компании, ищущие новые помещения, вынуждены рассматривать предложения в рамках проектов, которые только планируются, и ждать. Однако такой процесс может длиться годы. В 2024 вероятность того, что ситуация кардинально изменится, низкая. Строительство новой коммерческой недвижимости многими отложено из-за высоких процентных ставок, труднодоступного финансирования. Ограничивающими факторами являются стоимость строительных работ и материалов, при которых строительство не окупится. Спрос на аренду офисов в столице растет. По сравнению с пятилетним средним значением спрос в Праге вырос на 13%. То же самое происходит и с ценами. Однако предложения на рынке недостаточно, и крупные компании стоят в очередях за коммерческими помещениями.

Строительство недвижимости

В сегменте коммерческих помещений строительство остановилось почти полностью, а готовых объектов не хватает на всех. Что же происходит с жилой недвижимостью?
Весной наблюдалась тенденция роста предложения. Жёсткие условия со стороны банков вытеснили небольшие компании, поскольку им было сложно найти финансирование, а крупные компании перестали строить новые объекты.
2023 год оказался непростым для крупных инвесторов. Всё дело в том, что банки стали требовать более высокий процент предварительных продаж (или аренды), в среднем до 30 процентов квартир, которые ещё не построены.

2023 год был относительно трудным для мелких застройщиков и компаний, которые зависят от иностранных источников. Банковское финансирование стало труднодоступным, и на рынок недвижимости вышли предложения о продаже проектов, которые предприниматели не смогли финансировать самостоятельно.

В апреле государство попыталось улучшить ситуацию, приняв Поправки к Закону о строительстве, которые ускорят процесс получения строительных разрешений. Они предусматривали возможность создания цифрового управления процессом, это должно было упорядочить и ускорить всю сложную систему выдачи строительных разрешений

Это было не единственное нововведение в законодательстве. В июле Министерство регионального развития (MMR) представило предложение по изменению условий строительства парковок в Чехии. Требование заключалось в строительстве большего количества парковочных мест в жилых проектах. Несмотря на критику со стороны экспертов по недвижимости, Министерство защищало свой план, рассуждая в ключе «жилищный вопрос — это не единственная проблема нашей страны, нам также важно решить и вопрос с парковкой, если мы не хотим, чтобы машины были повсюду на улицах». Принятие этого предложения на практике значит, что для любой квартиры площадью больше 70 кв. метров придётся оборудовать 2 парковочных места.

Осенью выросло количество продаж и выдача новых ипотек, и медленно началось снижение процентных ставок. Свою стоимость сохранили только новостройки. В годовом исчислении цены на новые квартиры в Праге выросли на 3,5%. Спрос на новостройки в долгосрочной перспективе почти в два раза превышает предложение, и эксперты начали прогнозировать, что скоро их останется очень мало, а новые на рынок пока не поступают, а значит – цены на недвижимость вырастут ещё больше. Кроме того, люди начинают просто привыкать к ценам и скоро будут готовы инвестировать в новое жильё.

Показатели общего объема строительства и выдачи строительных разрешений в это же время на 9,1% меньше по сравнению с предыдущим годом.

К октябрю предварительные прогнозы экспертов начали сбываться — и появилась реальная угроза того, что в будущем будет малый выбор для покупки. И это несмотря на то, что чешские семьи уже привыкли к более высоким процентным ставкам по ипотекам и более склонны инвестировать в покупку новой недвижимости, чем раньше. Также осенью увеличился объём выдачи ипотечных кредитов для покупки недвижимости на 90% по сравнению с предыдущим годом. А строится даже не половина новых квартир, как это было во времена наибольшего бума, а намного меньше.

Ценообразование и продажи

В начале года на рынке недвижимости в Чехии мы наблюдали осторожность не только со стороны застройщиков, но и покупателей. Уже тогда эксперты начали предупреждать о том, что колебания и замедление в строительстве могут укрепить арендное жилье и что такого жилья на рынке уже давно значительно меньше, чем жилья для владельцев.
Это вызвало также интерес со стороны застройщику к финансированию строительства арендных квартир.

В марте рынок недвижимости был заморожен, и основной причиной были дорогие ипотечные кредиты, рост процентных ставок и ужесточение условий получения кредитов. Первыми пострадавшими оказались девелоперы, а затем и строительные компании.

В первом квартале 2023 рынок новостроек не двигался с места. Исключение составили только объекты премиум-класса в хороших местах. Эксперты предположили, что более активный интерес со стороны покупателей можно ждать в конце 2023 года.

Летом наблюдался значительный рост цен в сегменте малометражных квартир площадью примерно до 69 кв. метров в кирпичных домах. Цены приблизились к уровню 2021 года. Покупатели чаще предпочитали более компактные квартиры, а также те, которые возможно было профинансировать из собственных средств, не прибегая к ипотеке. Цены на квартиры начали расти везде по Чехии, кроме юга Моравы, где люди чаще предпочитают семейные дома. В целом за второй квартал 2023 года было продано на половину больше квартир, чем в первом, и цены зафиксировались примерно на одном уровне. Самыми популярными являются квартиры с планировкой 2+кк и 1+кк. Самым популярным городом – Прага. Эксперты прогнозируют долговременный рост цен на жилую недвижимость и в целом настроение покупателей становится более оптимистичным, интерес к покупке растёт.

Стоимость земель также растёт, спрос превышает предложение. Также появляется интерес к участкам в удаленных локациях от окраин больших городов.

Осенью рынок жилой недвижимости стабилизировался, цены остались на своём уровне: «Похоже, что рынок недвижимости оставил самое худшее позади, и положительные ожидания уже начинают отражаться на ценах» — сказал Лумир Кунц, директор компании FérMakléři.cz.

Прага постепенно оживает по объёму продаж, и спрос на квартиры с начала года значительно увеличился. На рынке начали появляться и новые строительные проекты, после годовой паузы, вызванной нестабильной энергетической ситуацией, ростом затрат на строительство и высокой инфляцией. Оптимизм среди населения растёт:

«Чешский национальный банк опубликовал новый прогноз, который к концу следующего года предсказывает базовую ставку на уровне 3,4% годовых. Таким образом, ипотеки уже в следующем году должны значительно подешеветь, что принесет более существенный рост интереса к покупке квартир», — заключает Михаэла Томашкова, директор Central Group.

По данным Hypoteční banky, чехи также покупают дешевые частные дома, модульные деревянные постройки, контейнерные и мобильные дома. Популярность деревянных конструкций также приводит к изменению изначальных предпочтений людей по типу недвижимости. Согласно Ондржею Понделнику из компании Easyhomes, довольно часто люди уже имеют спроектированный каменный дом и решают переделать его в деревянную постройку.

График проданных квартир в Праге по годам:

Аренда

В 2023 арендная недвижимость стала наиболее популярным трендом как среди крупных компаний, так и среди граждан Чехии. Если раньше наибольшую часть рынка аренды составляла частная аренда, то сейчас и в ближайшие годы эксперты прогнозируют, что на рынок будет вступать всё больше институциональных инвесторов.
Девелоперы, фонды недвижимости, банки начали активно инвестировать в проекты, которые предлагают арендное жилье.
Спрос на арендное жильё в Праге статистически на 52% выше, чем в остальных частях страны. В начале 2023 года наблюдалась небольшая стагнация цен на аренду (после почти 20% роста за 2022 год).

В апреле 2023 года Государственный фонд содействия инвестициям представил Программу арендного жилья в Чешской Республике. Программа способствует развитию проектов по строительству арендных квартир для людей, не имеющих собственного жилья, и находится в ведении Государственного фонда поддержки инвестиций (SFPI), который подчиняется Министерству регионального развития. Чехия видит в инвестициях в арендное жильё перспективы на будущее: «В ближайшем будущем доля арендованного жилья, вероятно, будет расти. Однако это не является нежелательным явлением; в Германии, например, доля арендного жилья достигает 50 процентов», — сказал Ян Сикора, совладелец компании Wood&Company.

Речь идёт прежде всего о долгосрочной аренде, а что касается краткосрочной аренды в 2023 году — государство начало предпринимать попытки, чтобы упорядочить этот сектор на рынке недвижимости. В соответствии с методикой Министерства регионального развития, теперь строительные органы могут проверять, не нарушает ли предоставление краткосрочного жилья Закон о строительстве. Тем, кто нарушает закон, грозит штраф до полумиллиона евро.

Кроме того, власти могут сократить количество гостиничных апартаментов, например, путём ввода сбора подписей, подтверждающих согласие соседей на то, чтобы владелец квартиры в многоквартирном доме мог сдавать её посуточно. Подобная мера уже была введена во многих европейских городах, чтобы контролировать и ограничить предоставление услуг краткосрочной аренды через такие платформы, как AirBnb, Booking, Exploria и TripAdvisor.

«Методика, выпущенная Министерством регионального развития для строительных органов, и ее применение помогут эффективно предотвратить превращение большого количества квартир, особенно в центре Праги, в гостиничные апартаменты, что негативно влияет на цены на жилье и, кроме того, провоцирует отток населения из центра города и досаждает постоянно проживающим в зданиях жителям», — комментирует Хана Кордова Марванова, пражский советник по вопросам законодательства, государственного управления и жилищной поддержки. Таким образом государство пытается вернуть квартиры на рынок долгосрочной аренды, а также контролировать финансовые потоки на рынке краткосрочной аренды.

«Вышеупомянутый способ аренды является одной из основных причин роста цен на квартиры. Особенно в центре города», — сказал депутат пражского совета Матей Стропницкий (Зелени), который занимается этим вопросом. «Город также теряет большие суммы денег на туристических налогах, которые Прага собирает с посетителей, останавливающихся в гостиницах» — добавил Стропницкий.

Летом 2023 года на конференции «Арендное жилье будущего» участники единодушно сошлись во мнении, что рынок жилья меняется. Арендное жильё интересно и с точки зрения инвестиций, и как более доступная альтернатива собственному жилью. Этот сегмент попал в поле зрения крупных инвесторов, и стало очевидно — быстро начал формироваться рынок институционального арендного жилья. Застройщики начали выходить на рынок в качестве инвесторов подобных проектов. К примеру, девелоперская и инвестиционная группа Crestyl, которая представила четырехмиллиардный проект в Праге.

«Аренда жилья оказалась самой надежной формой инвестиций во время жилищного кризиса. Но текущие процентные ставки осложняют ситуацию. Однако мы считаем, что в 2024 году ситуация изменится, и аренда квартир вернется на круги своя. Мы планируем построить собственный фонд арендного жилья. Это означает, что мы будем управлять квартирами, сдаваемыми в аренду» — говорит операционный директор Crestyl Саймон Джонсон.

Также на рынке арендной недвижимости Чехии появился ещё один тренд – колливинг. Колливинг, или совместное проживание — это означает, что группа людей совместно оплачивает коммунальные услуги и само жилье и пользуется гибкими условиями аренды квартиры или дома. Литовская инвестиционная компания Baltic Asset Management намерена инвестировать более 112 миллионов евро в Чешскую Республику и выбирает в качестве инвестиционный объектов гостиницы, которые не пережили кризис ковида. Одной из них стала гостиница «Витков» в Праге. Компания предложит около 100 единиц жилья формата колливинг уже в начале 2024 года.

В финансирование строительства арендного жилья начали включаться и крупнейшие банки Чехии: Česká spořitelna, Kooperativa, Komerční banka, и почти каждый крупный девелопер к началу осени уже заявил о своих намерениях проинвестировать в такие проекты большую часть бюджета компании. В ближайшие 5 лет ожидается добавление около 1000 новых арендных квартир в Праге ежегодно.

Осенью Министерство финансов создало первые наброски «ценовой карты», благодаря которой они смогут иметь более ясное представление о том, сколько на самом деле стоит аренда жилья по всей Чехии. В будущем это поможет для определения арендных ставок для вакантного жилья и при выделении субсидий на жильё. По словам советника министра финансов и соавтора ценовых карт Мартины Зибер, проект в настоящее время находится на стадии тестирования. Данные ценовой карты Министерство финансов планирует обновлять дважды в год, и они должны быть основаны на данных недвижимостных порталов, отображающих предложения арендных цен.

«Ценовая карта арендной платы будет разделена на три категории по размеру типовых квартир: 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные. Ценовые карты будут ключевым инструментом в основном для Министерства регионального развития, которое должно начать использовать их уже с будущего года» — сказала Зибер.

Наиболее быстрый рост аренды жилых помещений за последние месяцы произошел в Брно (10,8%), Пардубицах (7,3%), Либерецком крае (6,5%) и Чешских Будейовицах (6,1%). Самые дорогие арендные платежи по-прежнему в Праге, где средняя стоимость квадратного метра квартиры в аренде составляла 388 крон, что на 4,3% выше, по сравнению с предыдущим кварталом, согласно риелторскому порталу Sreality. По словам Франтишека Броже, пресс-секретаря Bezrealitky.cz, количество людей, переходящих на арендное жилье, продолжит расти, поэтому в будущем нельзя ожидать существенного снижения стоимости аренды за квадратный метр, а скорее наоборот.

Ипотеки

«Мы наблюдаем растущий интерес населения к кредитам из строительных фондов, именно в связи с энергетическим кризисом. Чехи начинают использовать кредиты из строительных фондов не только для обычного ремонта, но и для финансирования энергоэффективного жилья – каждая третья заявка на кредит из строительных фондов теперь предназначена для реконструкции с целью снижения энергопотребления жилья и экономии на электроэнергии» — говорит Мартин Вашек, генеральный директор ČSOB stavební spořitelna.

«Совет Банка по-прежнему готов повышать ставки, особенно если возрастет риск раскручивания спирали инфляции заработной платы. С этой точки зрения ожидания рынка, что ставки уже достигли своего пика, могут не оправдаться. Мы считаем ожидания рынка относительно сроков первого снижения ставки ЦНБ преждевременными», — заявили в ЦНБ. Совет не скрывал, что не хочет повышать ставки, а затем снова их снижать. Он объявил, что в борьбе с инфляцией делает ставку на сильную крону.

В апреле ставки по ипотечным кредитам практически замерли. Хотя два банка все же удешевили ипотечные кредиты, в основном ставки не вернулись даже к уровню начала года. Это сказывается на желании клиентов брать долгосрочные ипотечные кредиты в надежде, что ставки снизятся. Некоторые банки, к примеру Air Bank, решили расширить своё предложение по ипотеке, включив в него кредиты с более короткими сроками фиксации процентной ставки, к примеру вместо 5 лет на 2 и 3 года.
Летом представители Центрального банка начали переговоры о смягчении требований к соискателям кредитов. Но в итоге на июньском заседании Чешский национальный банк (ЧНБ) вновь оставил ключевую процентную ставку на уровне семи процентов.

«В то же время Совет банка решил, что ЦНБ продолжит предотвращать чрезмерные колебания обменного курса кроны» — заявил далее центральный банк.

С 1 июля претенденты на ипотеку получили некоторые послабления, а именно параметр DSTI — соотношение выплат к доходам заявителя — был отменен. Это было неожиданное решение со стороны ЧНБ. Предполагалось, что это может повысить спрос на недвижимость, поскольку у потенциальных покупателей появится больше возможностей для получения ипотечного кредита. А также это может привести к усилению конкуренции среди покупателей и росту цен на жилье.

Как результат — объём выданных ипотечных кредитов вырос на 16%.

В сентябре совет Центрального банка не менял базовые ставки, но с точки зрения годовой динамики объем предоставленных ипотечных кредитов был почти на 90% выше, и годовая динамика значительно ускорилась. Эти данные были предоставлены Hypomonitor Чешского национального банка. Был отмечен рост спроса клиентов на жилищные кредиты, что было сигналом о том, что люди начали привыкать к текущей экономической ситуации и, возможно, покупательский интерес начал восстанавливаться.

В декабре, на очередном заседании, банковский совет Чешского национального банка принял решение о снижении процентных ставок впервые за более чем 3,5 года. Основная ставка, из которой банки получают проценты, снизилась на четверть процентного пункта, до 6,75 процента. Глава Центрального банка Алеш Михл заявил, что решение о снижении ставки было принято единогласно.

Условия для снижения процентных ставок есть — инфляция неуклонно замедляется, в последний раз до 7,3 % в ноябре, и поэтому можно ожидать, что в первой половине следующего года она впервые за долгое время приблизится к целевому уровню центрального банка в 2 %. У ЧНБ также есть «диапазон допустимых значений», в котором инфляция уже является приемлемой для него — 1 процентный пункт в обе стороны от целевого значения. «Совет банка ожидает, что в следующем году инфляция значительно снизится», — сказал Михл на пресс-конференции.

«Мы все еще видим риск того, что она может составить не два, а около трех процентов, отсюда и логика осторожного снижения процентной ставки. Мы смотрим дальше января, мы смотрим на год или более вперед, где видим очень низкую инфляцию на горизонте, но, скорее, на верхнем значении допустимого диапазона» — добавил Михл.