Годовой дайджест за 2024 год

Содержание:

▶ Ипотека
▶ Строительство недвижимости и вклад в архитектуру
▶ Экономика и инвестиции
▶ Ценообразование и продажи

Давайте подведем итоги 2024 года на рынке недвижимости Чехии. Мы проанализируем ключевые изменения в различных сегментах рынка и экономики, выделим основные тенденции и подведем итоги по каждому из направлений. Мы выделили четыре основных тематических раздела: Ипотеки, Строительство недвижимости и вклад в архитектуру, Экономика и инвестиции, Ценообразование и продажи. Такой подход позволит нам детально осветить каждую тему, а вам — выбрать наиболее интересный раздел для прочтения.

ИПОТЕКА

В конце 2023 года ипотечные ставки достигли минимума за 18 месяцев, и в декабре чешские банки выдали более 15 миллиардов крон жилищных кредитов при уровне процентной ставки более 5%. В это время рынок начал восстанавливаться, и во многом этому способствовало смягчение правил Чешского национального банка, небольшое снижение ставок и отложенный спрос, что стимулировало активность на рынке недвижимости. Эксперты прогнозировали рост интереса к ипотекам в 2024 году. Это было обусловлено также и тем, что постепенное снижение ставок усилит рефинансирование существующих ипотек у людей, которые ее оформили.

Начало года принесло лишь незначительное снижение ставок по ипотекам. Наиболее значимое и ощутимое снижение было для молодежи (до 36 лет), где банки предлагали более 80% от залоговой стоимости. А самыми доступными на рынке оказались популярные пятилетние фиксированные ипотеки – 5,74%.

Тенденция снижения ипотечных ставок продолжилась в течении всего первого квартала 2024 года, что увеличивало доступность жилья для населения, и, соответственно, интерес к покупке недвижимости, но тем не менее процесс оставался сдержанным. ЧНБ вел себя осторожно, поскольку на чешскую экономику также влияют действия крупных иностранных центральных банков, таких как ECB и FED. Это немного ограничивало скорость снижения ставок в Чехии.

Эксперты и консультанты по ипотеке прогнозировали плавное снижение ставок в основном для краткосрочных фиксированных ипотек, ожидая возврата под уровень 5%, причем первыми такие условия ожидались от небольших банков, за которыми последуют более крупные. Банки также вели себя достаточно осторожно и не спешили со снижением ставок, чтобы избежать массового рефинансирования, которое несет дополнительные расходы для банков и значительную нагрузку.

По данным Hypomonitor, в феврале объем ипотечных кредитов вырос на 21%, составив 15,8 млрд крон. В марте 2024 ЧНБ сохранил текущие правила ипотечного кредитования: максимальный размер кредита составлял 80% от стоимости недвижимости (90% для клиентов до 36 лет). Банкам было рекомендовано осторожно выдавать кредиты на реконструкцию или энергосбережение, не связанные напрямую с покупкой жилья. Также на этом заседании обсудили дополнительный резерв в размере 0,5% для защиты от структурных рисков, связанных с глобальными и геополитическими изменениями.

Летние месяцы показали умеренное снижение и затем остановку в падении ключевых ставок ЧНБ. Так, в июле средняя ставка по ипотеке составила 5,49%, снизившись с пика в 6,37% в феврале 2023 года всего на 0,88 процентных пункта, тогда как ключевая ставка упала на 2,25 процентных пункта. Ипотечные кредиты для населения оставались дорогими, но банки сдерживали дальнейшее снижение ставок из-за опасений ипотечного туризма, а также многие из них ввели комиссии за досрочное погашение.

Экономия для населения по ипотеке в 3 500 000 миллиона крон по среднему ежемесячному платежу, который снизился до 21 475 крон в июле, составила всего около 1000 крон, что меньше, чем в начале года.

Коррекция условий кредитования в дальнейшие месяцы проходила осторожно и без спешки. Если рассматривать показатели, то в июле чешские банки выдали ипотечные кредиты на 23,8 млрд крон, что в два раза больше июля прошлого года. Средняя ставка по новым кредитам выросла до 5,07%, впервые увеличившись с мая 2023 года. Средний размер ипотеки достиг 3,77 млн крон. Кроме того, возрос интерес к финансированию зарубежной недвижимости, особенно в Хорватии, Черногории и Испании.

В 2024 году также было зафиксировано отсутствие «отпускного сезона»: обычно в летние месяцы спрос на ипотеку падает, однако в этом году он оставался высоким. Даже изменения в строительном законодательстве и неопределенность его влияния на скорость строительства не останавливали людей от подачи заявлений на ипотеку. Из-за этого возникло опасение со стороны банков, справятся ли они с таким объёмом заявок и не замедлит ли перегруженность финансовых учреждений снижение процентных ставок.

К началу осени банки и строительные общества Чехии выдали ипотечных кредитов на 32 млрд крон — и это рекордный показатель с января 2022 года. Процентные ставки опустились ниже 5%, достигнув 4,98%. В годовом исчислении объемы ипотек выросли на 130%, согласно данным Hypomonitor.

Рост был обусловлен восстановлением спроса на жилье и поправкой к Закону о потребительском кредитовании, из-за которой многие клиенты стремились заключить договоры до конца августа, чтобы избежать новых правил досрочного погашения.

Новые ипотечные кредиты без рефинансирования выросли на 31%, достигнув 25,7 млрд крон, а количество сделок увеличилось на 25%, составив 6 498 — это максимум с марта 2022 года. Параллельно с этим эксперты из 4Fin отметили стабильный рост спроса на жилье, включая инвестиционные объекты и ипотеки для иностранцев, особенно это было заметно в крупных городах: в Праге и Брно.

Банки удерживали ипотечные кредиты на уровне чуть ниже 5%. И несмотря на прогнозы аналитиков и ожидания клиентов, что снижение процентных ставок будет быстрым – этого пока не происходит. Вот три основные причины:

Первая причина — банки не спешат снижать ставки из-за высокого спроса на кредиты. Рынок оживился, банки уже выполнили планы на год, и только в начале 2025 года, с уменьшением заявок, мы, возможно, увидим изменения.
Вторая причина — это растущая стоимость ресурсов на финансовом рынке. Если в начале 2024 года так называемые «длинные деньги» были дешевыми, что обеспечивало банкам высокую маржу, то с марта их цена увеличилась на 0,8%, что уменьшило прибы