Новости недвижимости в Европе — Ноябрь 2023

Содержание:

▶ Продолжительный рост цен на строительные работы препятствует возвращению доступных по цене квартир лучше
▶ Количество продаж новостроек в Праге растет. Особую роль играют квартиры с малой площадью
▶ Чехия теряет до 850 миллионов евро ежегодно из-за людей, которые не регистрируют проживание, а арендуют недвижимость через Airbnb и другие платформы
▶ Люди отдают предпочтение более компактным домам в целях экономии
▶ Титул «Строительство года» получили Штваницкий мост, Пельхржимовская больница и здание Всетинской спортивной арены
▶ Государство будет следить за ценами на аренду. Созданы первые проекты ценовой карты города
▶ Арендная плата за квартиры растет и будет продолжать расти, что приводит к необходимости искать альтернативные варианты жилья для жителей Чехии

Продолжительный рост цен на строительные работы препятствует возвращению доступных по цене квартир

Высокие цены на строительные работы и материалы стали одной из основных причин ухудшения доступности жилья. Их стремительный рост в прошлом также повлиял на цены на новостройки. И согласно текущим данным Чешского статистического управления (ČSÚ), этот тренд, к сожалению, пока не ослабевает. Цены на строительные работы в октябре, по данным ČSÚ, выросли на 3,6 процента по сравнению с предыдущим годом. В то же время цены на материалы, используемые в строительстве, незначительно снизились ― на 0,7 процента. Хотя мы уже не видим головокружительного двузначного роста цен на строительные работы и материалы, как это было в предыдущих кварталах, но продолжающееся подорожание не обещает ничего хорошего. Давление на всю индустрию строительства сохраняется. По данным других статистических исследований ČSÚ, количество выданных разрешений на строительство уменьшается, в то время как общая стоимость разрешенных строительств увеличилась значительно. Проще говоря, строят гораздо меньше за гораздо большие деньги. Теперь каждый инвестор должен вложить гораздо больше средств, чем год назад. В случае жилых домов речь идет о миллионах крон, а крупные инфраструктурные проекты подорожали на сотни миллионов крон. Однако существует определенный путь, как выбраться из этой ситуации.
Одним из самых выгодных способов для инвестора все же остается инвестирование на этапе строительства. Так как такой подход позволяет зафиксировать инвестору стоимость и в будущем избежать дополнительной финансовой нагрузки, связанной с подорожанием строительных материалов. Более того, готовое жилье, которое и так постоянно растет в цене, выйдет значительно дешевле. Такой подход имеет и другие преимущества:

1. Вы можете заработать благодаря такому проекту. Получить значительную прибыль после продажи квартиры ― а согласно прогнозу экспертов, цены могут увеличиваться в среднем на 10% в год.
2. Получать пассивную прибыль от сдачи этой недвижимости в аренду.
3. Такие инвестиции защищают капитал ― ведь инфляция съедает часть сбережений, а прибыль от инвестиций покрывает это и позволяет заработать.

Проект Rezidence U Dubu – Horoměřice предлагает своим инвесторам 20% годовых. При минимальных рисках и с прозрачными выгодами. Подобные проекты популярны в Чехии, так как благодаря нехватке жилых площадей квартиры в таких домах могут быть раскуплены еще на этапе котлована.

Количество продаж новостроек в Праге растет. Особую роль играют квартиры с малой площадью

Пражский рынок недвижимости за последние полгода постепенно оживает по объему продаж. Это обусловлено предложением гарантированных ипотечных кредитов со стороны застройщиков и увеличением предложения от проектов, которые в предыдущем году были сняты с продажи и ожидали подходящего момента для повторного выхода на рынок.

«Ранее в Праге продавалось в среднем около 1500 новых квартир за квартал. Мы сейчас всё ещё на треть ниже обычных цифр. Однако спрос на квартиры с начала года значительно увеличился» — говорит Михаэла Томашкова, исполнительный директор Central Group

На рынке наконец-то появляются и новые строительные проекты. Годовая пауза, вызванная нестабильной энергетической ситуацией, значительным ростом затрат на строительство и высокой инфляцией, подходит к концу. Стимулы от застройщиков, которые в течение переходного (в большинстве случаев двухлетнего) периода субсидируют ипотечные платежи своим клиентам, мотивируют желающих купить недвижимость. В этом году больше всего продаж было совершено в Праге 9. На данный городской район приходится почти 30 процентов от общего числа проданных квартир, особенно из-за цен, которые являются самыми низкими в столице. Например, проекты Central Group, Tesla Hloubětín и Harfa Living в настоящее время продаются за 130 000 и 115 000 крон за квадратный метр, в то время как средняя цена на рынке составляет 150 437 крон за квадратный метр. Именно поэтому оба эти проекта являются одними из самых продаваемых во всей столице. Тенденция роста интереса к новым квартирам должна продолжиться и до конца года. В этом году общее количество проданных новых квартир в Праге может составить около 4000. Более значительный рост спроса принесет существенное снижение процентных ставок по ипотекам, которое может произойти уже в следующем году.

«Чешский национальный банк на своем последнем заседании оставил процентные ставки без изменений, однако опубликовал новый прогноз, который к концу следующего года предсказывает базовую ставку на уровне 3,4 процента годовых. Таким образом ипотеки уже в следующем году должны значительно подешеветь, что принесет еще более существенный рост интереса к покупке квартир. Вопрос лишь в том, будет ли что покупать. На рынок поступает гораздо меньше квартир, в основном из-за высоких цен на строительство, чем раньше» — заключает Михаэла Томашкова

Чехия теряет до 850 миллионов евро ежегодно из-за людей, которые не регистрируют проживание, а арендуют недвижимость через Airbnb и другие платформы

Министерство регионального развития разработало изменения в сфере туризма на основе европейского регламента. Изменения направлены на ужесточение условий предоставления жилья через Airbnb, Booking и другие платформы, которые выступают посредниками между жильцами и хозяевами жилья. Поскольку, по расчетам министерства, до 70 процентов таких гостей остаются незарегистрированными, разработан план по изменению этой ситуации, который включает в себя создание реестра всех владельцев, которые предлагают услуги краткосрочного жилья. В этом реестре они получат регистрационный номер, без которого вообще не смогут предоставлять услуги размещения.

«Согласно оценкам министерства, государство теряет до 792 миллионов крон ежегодно в виде налогов, а также муниципалитеты ежегодно теряют 54,9 миллиона крон на налогах с проживания, потому что регулирование арендных платформ, таких как Airbnb, неправильно настроено. Хотя арендные платформы уже обязаны предоставлять информацию об арендаторах по запросу торгового учреждения, министерство признает, что это не происходит в большинстве случаев. Что касается владельцев квартир ― эти люди являются в действительности предпринимателями, что подтвердил уже в 2021 году городской суд в Праге, поэтому им нужно предоставить предпринимательскую лицензию и платить налоги в соответствии с законом о подоходном налоге», ― говорит налоговый консультант и партнер консалтинговой компании BDO Ян Тучек. Расчет налога отличается от классической долгосрочной аренды жилья, основной упор делается на предоставлении услуги размещения. Кроме того, доходы от аренды также подлежат уплате взносов по обязательному медицинскому и социальному страхованию. Платформы никак не будут ограничивать своих пользователей, они предпочитают рискнуть и ограничиться административным наказанием, которое легко избегают благодаря тому, что имеют свою штаб-квартиру за границей, а внутри страны у них нет каких-либо активов, которые можно конфисковать. Ожидается, что нововведение вступит в силу примерно в середине следующего года и затронет всех владельцев квартир, зарегистрированных на Airbnb, которых, по данным платформы, в Праге насчитывается около шести с половиной тысяч. Кроме регулирования налоговых платежей, целью этого закона также является увеличение сборов муниципалитетов, которые могут компенсировать, например, более высокие расходы, связанные с увеличением потока туристов. И, наконец, государство получит более полное представление о размещенных на его территории иностранцах и при этом, будет препятствовать какому-либо размещению жителей других стран на территории Чехии без регистрации.

Для предложений жилья в краткосрочную аренду на всех арендных платформах государство планирует создать единый реестр eTurista до конца следующего года.

«Согласно предложению, хозяева краткосрочного жилья будут обязаны указать в реестре eTurista дату начала предпринимательской деятельности в этой области, место, максимальное количество кроватей, за исключением дополнительных, свои личные данные, контактную информацию и другие сведения», ― перечисляет Ян Тучек из BDO. Арендодатели должны будут предоставлять данные о своих гостях ― в течение 24 часов с момента их размещения необходимо предоставить их личные данные, так как это делают отели или пансионы.

«Владельцам, которые не будут соблюдать требования обязательной отчетности о гостях, грозит в административном порядке штраф до ста тысяч крон. Самим платформам может грозить штраф до десяти миллионов крон за невыполнение обязанностей, которые появятся у них после нововведения» — говорит Ян Тучек

Люди отдают предпочтение более компактным домам в целях экономии

Вновь наблюдается падение количества строительства новых домов и повышается спрос на меньшие участки. Это одна из основных тенденций чешского строительства, которая влияет на высокие процентные ставки и растущие цены на строительные материалы. Люди ищут, где можно сэкономить во время строительства нового дома. В отличие от прошлого падения, жители Чехии предпочитают объекты поменьше и больше ориентируются на дерево, чем на использование камня в постройке. Они выбирают его не только в качестве конструкционного материала, но и как источник тепла ― так как чехи более внимательно начали относиться к способам обогрева помещений. Если в первом полугодии прошлого года было начато строительство 11 551 частного дома, по данным Чешского статистического управления, то в этом году за тот же период было начато возведение лишь 7753 домов. Среди основных причин снижения эксперты чаще всего упоминают рост процентных ставок, подорожание строительных материалов, а также в целом меньшее желание чешских граждан строить собственное жилье. Например, согласно главному экономисту банка Creditas Петру Дуфку, семьи в стране беспокоятся не только о дальнейшем развитии экономики, но и о своей финансовой ситуации. Поэтому средства, на которые они бы могли начать строительство дома, они предпочитают откладывать. Причиной является и увеличение разрыва между ростом цен на новое строительство и общими доходами семьи за последние три года ― такие данные называет компания Dataligence. Именно поэтому, по данным Hypoteční banky, взятым за второй квартал этого года, наибольший интерес вызывают более дешевые частные дома, а также модульные деревянные постройки, контейнерные и мобильные дома. А также покупка готовых квартир. В настоящее время популярность деревянных конструкций говорит о том, что на рынке происходят изменения: чехи меняют свои предпочтения относительно типа недвижимости. Согласно Ондржею Понделнику из компании Easyhomes, довольно часто люди, уже имеющие спроектированный каменный дом, решают переделать его в деревянную постройку. Причины в этом случае снова, в основном, финансовые, так построить деревянный дом выходит дешевле. Да и строительные материалы под этот тип недвижимости ниже, чем материалы для возведения каменного дома.

«Уже с прошлого года мы наблюдаем тенденцию к экономии на чешском рынке недвижимости. Растущие цены на энергию лишь ускорили интерес потребителей» — Мартин Вашек, генеральный директор Hypoteční banky

Влияние цен на коммунальные платежи к началу отопительного сезона отражается в плане экономии, особенно в сфере обогрева.

«С начала энергетического кризиса мы наблюдаем большую популярность обогрева древесиной, которая с финансовой точки зрения является самым выгодным вариантом. Это касается как уже существующих домов, так и тех, которые только строятся. Строительные материалы дорогие, процентные ставки высокие, и люди ищут вариант обогрева, который позволит сэкономить при очень ограниченном бюджете», ― отметил Ричард Доразил, управляющий компанией Hoxter, которая занимается производством каминных и печных систем. Один из значимых факторов сейчас ― это рост цен на участки. Их стоимость, согласно данным Hypoteční banky, во втором квартале этого года выросла в среднем на 2 процента по сравнению с первым кварталом. По сравнению с прошлым годом они подорожали почти на 16 процентов. По мнению некоторых брокеров, люди все чаще ищут меньшие участки.

«В конечном итоге это означает, что помимо участков для недвижимости, есть тенденция к уменьшению и самого объекта недвижимости. Люди не хотят так интенсивно, как ранее, инвестировать в участок и часто предпочитают меньшие новые постройки, которые будут менее затратными на отопление», ― говорит Ричард Доразил. Такой же взгляд на вопрос имеет Томаш Петру, совладелец компании NEMO Report, которая занимается комплексной оценкой рисков в сфере недвижимости. По его мнению, многие люди со средним доходом оказываются в ситуации, когда хотят приобрести собственный дом, но их финансовое положение не позволяет этого.

«Ключевым фактором является неопределенность и высокая инфляция, которые привели к росту цен на строительные материалы и, прежде всего, на строительные работы, иногда до 100%. Поэтому люди вынуждены экономить где-то, например, путем покупки меньшего участка, строительства меньшего дома или приобретения участка в более дешевом районе или выбора более дешевого типа дома. Эта тенденция роста спроса на меньшие участки, квартиры, дома и также мобильные дома активно наблюдается в последние 12 месяцев» — отметил Томаш Петру

Титул «Строительство года» получили Штваницкий мост, Пельхржимовская больница и здание Всетинской спортивной арены

Приближаясь к концу года, эксперты вновь выделили наиболее удачные архитектурные достижения текущего года. Титул «Строительство года ― 2023» получили, например, открытый летом Штваницкий мост в Праге, а также многократно отмеченный новый мост в Литомышли. На конкурсе, организованном Фондом развития архитектуры и строительства, награды получили также авторы и других объектов. Оценивая Штваницкий мост, соединяющий берега Влтавы между Карлином и Холешовицами, жюри выделило долговечность конструкции, которая в два раза превышает стандарт. Награду также получил мост в Литомышли, соединяющий две части города.

«Кристальный кубок» также получил павильон семейного ухода в Пельхржимовской больнице ― жюри высоко оценило фасад, который изменяется под воздействием солнечных лучей. Награды также получили многофункциональный спортивный комплекс «Капка» в Всетине, жилой дом «Оазис» в Либерце, медицинский центр Медицинского факультета Карлова Университета в Пльзене, а также компетентный центр компании Baumit в Брандисе-над-Лабем.

Эксперты также отметили другие проекты, такие как реконструкция церкви святой Маргариты в Яромержице-над-Рокитной, посетительский центр Семейной пивоварни Бернарда в Гумпольце, строительные работы над Червенским храмом в Оломоуце и реконструкцию трамвайного депо в Слованах в Пльзене.

«Зарубежным строительством года» стал туннель Милохов на участке между Жилиной и Пуховом в Словакии. Также свои награды получили жилой дом «Мытка» в Старой Болеслави и аэропорт Сен-Луи в Сенегале. Министерство регионального развития оценило строительство нового университетского кампуса на Черном поле в Остраве. Министерство промышленности и торговли отметило городскую трассу Кржимицка на Карловарском крае и административное здание Клобоцкой лесной на Злинском крае.

Эксперты также выбрали лидеров в сфере строительства и архитектуры ― ими стали архитектор Йозеф Плешкот и проектировщик Владимир Яната.

Государство будет следить за ценами на аренду. Созданы первые наброски ценовой карты города.

Чиновники вскоре будут иметь более ясное представление о том, сколько на самом деле стоит аренда жилья по всей Чешской Республике. Ценовая карта станет важным инструментом при определении арендных ставок для вакантного жилья и, возможно, при выделении субсидий на жилье.
Министерство финансов представило первые детали готовящегося проекта ценовой карты арендных ставок. В будущем этот обзор реальных цен на аренду в Чехии должен определять ценовой уровень, например, для жилищных пособий, а также помогать определять социальное и доступное жилье. По словам советника министра финансов и соавтора ценовых карт Мартины Зибер, которая говорила о деталях во время дискуссии, проведенной Ассоциацией арендного жилья, проект в настоящее время находится на стадии тестирования. Данные ценовой карты, по ее словам, Министерство финансов планирует обновлять дважды в год, и они должны быть основаны на данных порталов, которые занимаются недвижимостью и отображают арендные предложения.

«Ценовая карта арендной платы будет разделена на три категории, в зависимости от типа квартиры: 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные», ― сказала Зибер. Ценовые карты будут ключевым инструментом в основном для Министерства регионального развития, которое должно начать использовать их уже в будущем году.

«Они помогут, например, установить предельные ставки аренды для строительства доступного жилья, в котором, согласно Министерству регионального развития, должны принимать участие в основном муниципалитеты, а также частный сектор», ― сказал Петр Валечко, пресс-секретарь Министерства регионального развития. Предложение закона о поддержке в жилищном строительстве предусматривает создание контактных точек, которые будут использовать ценовые карты, например, для контроля за тем, не являются ли платежи за аренду в квартирах с гарантированными арендными тарифами завышенными.

«Это также касается использования ценовых карт для установления нормативов при расчете субсидий на жилье» -заключает пресс-секретарь

Арендная плата растет и будет продолжать расти, что приводит к необходимости искать альтернативные варианты жилья для жителей Чехии

Люди, предпочитающие съем жилья покупке собственной квартиры, столкнулись с ростом стоимости аренды. Суммы, которой раньше хватало на трехкомнатную квартиру, сейчас хватает на 2-комнатную квартиру. Рост цен особенно заметен в Брно, и, согласно экспертам, значительного изменения этой тенденции ожидать не приходится. Дорогие ипотеки, из-за которых тысячи чехов отложили свои планы по приобретению собственного жилья, также увеличивают стоимость арендного жилья. Цена за квадратный метр жилой площади в аренде росла в нескольких регионах. Средняя цена в стране в третьем квартале этого года составляла 293 кроны. По данным индекса аренды Deloitte, за последние месяцы цена выросла на 4,6 процента по сравнению со вторым кварталом этого года.

«Летом продолжился тренд, который мы наблюдаем уже почти год. Постоянно высокие процентные ставки затрудняют людям приобретение собственного жилья, поэтому у них такой большой интерес к аренде квартир», ― говорит Петр Гана, директор отдела недвижимости и строительства в консалтинговой фирме Deloitte.

«И там, где спрос превышает предложение, обычно растут цены. Таким образом, средняя арендная плата в Чехии выросла более чем на четыре процента, что по сравнению с предыдущими периодами является довольно высоким ростом», ― добавляет он. Наиболее быстрый рост аренды жилых помещений за последние месяцы произошел в Брно (10,8%), Пардубицах (7,3%), Либерецком крае (6,5%) и Чешских Будейовицах (6,1%). Самые дорогие арендные платежи по-прежнему в Праге, где средняя стоимость квадратного метра квартиры в аренде составляла 388 крон, что на 4,3 процента выше по сравнению с предыдущим кварталом. Хотя рост стоимости наблюдается по всей стране, в данное время зафиксирован спад в четырех регионах, а именно в Карловарском крае (-2,1%), Йихлаве (-1,7%), Средечешском крае (-0,8%) и Пардубицком крае (-0,5%). Повышение средней арендной платы также отслеживается на риелторском портале Sreality.cz за последние полгода.

«Многие желающие приобрести жилье ждут и рассчитывают на снижение цен. Однако этого не происходит с хорошо обустроенными квартирами, по крайней мере, в больших городах. Поэтому эти люди предпочитают форму аренды. Заявителей становится больше, и арендодатели могут запросить более высокую сумму, так как у них есть выбор среди желающих снять их жилье», ― комментирует Хана Контриш, менеджер службы объявлений Sreality.cz. Нельзя не отметить и значительный рост расходов обычных семей, связанный с инфляцией и ростом цен на энергию. Это способствует как откладыванию покупки собственного жилья, так и тому, что арендодатели учитывают свои собственные финансовые потребности в ценах за аренду, которые, конечно же, также отражают увеличенные расходы на управление и обслуживание недвижимости. Из-за растущих расходов на арендованное жилье чешские граждане вынуждены снижать свои требования к жилью. Это подтверждают и данные исследования компании Generali Investments.

По словам Франтишека Броже, пресс-секретаря Bezrealitky.cz, количество людей, переходящих на арендное жилье, продолжит расти, поэтому в будущем нельзя ожидать существенного снижения стоимости аренды за квадратный метр, а скорее наоборот. Поэтому не только будет уменьшаться площадь сдаваемых квартир, но будут все более актуальны и другие альтернативы жилья.

«Мы считаем, что на данную тенденцию рынок будет реагировать появлением дополнительной недвижимости, которая имеет более низкую цену, а также другими вариантами. Например, уже второй год в Чехии развивается рынок совместного проживания, появляются предложения комнат, частей квартир или даже этажей двухквартирных домов. И речь идет о нескольких сотнях совершенно новых возможностей», ― говорит пресс-секретарь риэлторского портала.