Информационная сводка за январь-2024
Содержание:
▶ Девелоперы воспользуются ситуацией. Цены на новые квартиры могут вырасти на десятую часть
▶ Налоговые льготы в ипотеках
▶ Ипотека станет дешевле
▶ Девелоперы снова начинают строить
▶ Ипотеки сейчас стали самыми дешевыми за последние 18 месяцев
▶ Большинство девелоперов в Праге готовы к новому строительству, но ждут подходящего момента на рынке
▶ Продажи новостроек вырастут к концу года? Рынок жилой недвижимости ждет восстановления
Девелоперы воспользуются ситуацией. Цены на новые квартиры могут вырасти на десятую часть
Задержки в строительстве квартир привели к снижению предложения на рынке новостроек в Праге. Однако сейчас ожидаемое снижение процентных ставок и возобновление спроса девелоперы используют для повышения цен. В конце прошлого года на рынке новостроек в Праге были задержки по некоторым проектам. Причины — медленные темпы продаж в первом полугодии и высокие расходы, в основном связанные со строительными материалами. В конце прошлого года в столице было свободно 5500 новых квартир, что составляет двухпроцентное снижение по сравнению с предыдущим кварталом. По мнению представителей крупнейших строительных компаний, на текущее состояние предложения новых квартир в Праге также повлияло преобразование части проектов в арендное жилье и все еще сложная процедура выдача разрешений на новое строительство. По последним данным Чешского статистического управления, к ноябрю прошлого года в столице было выдано всего 3608 разрешений на строительство квартир в многоквартирных домах, что на 12,6 % меньше по сравнению с предыдущим годом.
«Предложение новых квартир долгосрочно стагнирует. За последний год в продаже оказалось меньше квартир, чем раньше. С учетом сложностей вокруг организации нового строительства предложение пока не будет увеличиваться, что повлечет за собой дополнительный рост цен не только на первичном рынке» — отметил Марсель Соурал, председатель совета директоров инвестиционной группы Trigema
Цены остаются стабильными, но есть перспектива их роста. С точки зрения цен на новые квартиры, в конце прошлого года рынок реагировал небольшим снижением. Средняя цена продажи немного пошла вниз — на 2,7%, до 142 511 крон за квадратный метр по сравнению с предыдущим кварталом, что является шестипроцентным падением по сравнению с годом.
«Прошлый год стал годом маркетинговых бонусов, и от этого покупатели могли значительно выиграть. В этом году ожидается совершенно другая ситуация. Я предполагаю, что с уменьшением предложения новых квартир на рынке и благодаря более дешевой и доступной ипотеке спрос увеличится, и цены на квартиры начнут расти с весны этого года» — . — комментирует ситуацию на рынке Душан Куновски, председатель совета директоров Central Group.
По его словам, уже в следующем году цены на новые квартиры могут вырасти до десяти процентов
Рост спроса в будущем также подтверждает и легкое оживление на рынке, которое можно было наблюдать в последние месяцы 2023 года. В каждом квартале прошлого года спрос на новые квартиры в Праге увеличивался, а в последнем квартале было продано 1300 единиц. Если взять все продажи — то в 2023 году было продано четыре тысячи новых квартир. Этот показатель выше на 29 % по сравнению с предыдущим годом.
«Оживление на рынке новостроек ощущается со второй половины прошлого года. После периода ожидания клиенты с ипотеками возвращаются к покупке новых квартир, что обусловлено явным смягчением ипотечных условий и более низкими ставками», — отметил Петр Михалек, председатель правления Skanska Residential. Согласно текущей информации от Чешской банковской ассоциации Hypomonitor, процентная ставка по новым ипотекам в декабре 2023 снизилась до 5,65 процента. Положительный сигнал показал также Чешский национальный банк, снизив базовую процентную ставку до 6,75 процента к концу 2023 года.
Налоговые льготы в ипотеках
Сейчас все больше налогоплательщиков Чехии используют максимальный налоговый вычет по ипотечным процентам. Подорожавшие ипотечные кредиты за последние 2 года стали препятствием для приобретения жилья. Покупатели столкнулись с ростом ставок более чем в 3 раза, и стали доплачивать тысячи крон к ипотечным платежам. Однако с увеличением годовой суммы выплачиваемых процентов увеличивается и налоговая льгота, на которую могут претендовать налогоплательщики.
Ранее при ипотеке в 3 000 000 крон со ставкой 2,29% годовых проценты составили бы 68 000 чешских крон, а владелец кредита мог бы получить вычет в размере до 10 200 чешских крон.
«Ежемесячный платеж по такой ипотеке составил бы примерно 11 500 чешских крон, и налоговый вычет «оплатил» бы примерно один платеж» — сказал Давид Эйм, эксперт по ипотечному кредитованию Gepard Finance
Сейчас, например, при ипотечном кредите по ставке 5,89 % процентные платежи составят около 176 000 крон в год. Однако размер налогового вычета будет связан с датой приобретения недвижимости. Для недвижимости, приобретенной до конца 2020 года, налогоплательщик имеет право на вычет по процентам до 300 000 крон, а общий налоговый вычет может составить до 45 000 крон, то есть вычет после уплаты налога составит 26 400 крон.
А на недвижимость, приобретенную после 01.01.2021 года, максимальный вычет уже составляет всего 150 000 крон. И клиент, желающий воспользоваться вычетом в этом случае, получит максимальную налоговую скидку в размере 22 500 крон.
По мнению главного экономиста Creditas Петра Дуфека, в связи с ситуацией на ипотечном рынке государство может рассчитывать на меньшие налоговые поступления за счет вычета процентов по ипотеке.
«Общая сумма применяемых налоговых льгот увеличится, поскольку рефиксация и процентные ставки по новым ипотечным кредитам значительно выросли» — подтверждает экономист
По словам Михала Скорепы, экономиста из Česká spořitelna, государство уже теряет на этой налоговой льготе миллиарды крон в год. По его мнению, налоговый вычет процентов по ипотеке также снижает общие расходы владельцев, взявших ипотечный кредит на покупку недвижимости и, следовательно, повышает спрос на недвижимость.
Ипотека станет дешевле
Сто пятьдесят миллиардов крон. Именно такую сумму клиенты чешских банков взяли в кредит на жилье в прошлом году. Если сравнивать с предыдущим годом, когда в первые шесть месяцев процентные ставки оставались ниже 5%, этот показатель демонстрирует снижение примерно на четверть.
В последнее время на ипотечном рынке появились первые признаки оттепели, по данным Чешской банковской ассоциации. Например, в декабре 2023 жители Чехии взяли на жилье более 15 миллиардов крон. Объем выданных ипотек снизился по сравнению с ноябрём, но эксперты говорят, что декабрь сезонно является более слабым месяцем на ипотечном рынке.
«Ипотечный рынок продолжает восстанавливаться. Это связано с тем, что Чешский национальный банк смягчил правила. А также с небольшим снижением ставок и отложенным спросом» — заявил Р. Шалша, пресс-секретарь Чешской банковской ассоциации.
По оценкам банковских экспертов, интерес к ипотекам в этом году должен сохранить тенденцию к росту.
«2024 год будет связан с падением процентных ставок и восстановлением рынка. Мы ожидаем восстановления рефинансирования ипотеки, особенно для клиентов с процентными ставками около 6%, которые все еще могут воспользоваться преимуществами бесплатных дополнительных выплат» — говорит М. Рихтер, руководитель отдела ипотечных услуг в Air Bank.
По словам М. Зетко, заместителя председателя совета директоров Hypoteční banka, процентная ставка банка может опуститься немного ниже отметки в пять процентов к концу этого года. Но насколько банки в итоге удешевят ипотеку, зависит от стратегии Чешского национального банка, который в декабре прибегнул к долгожданному снижению базовой процентной ставки, считает П. Гапек, главный экономист Moneta Money Bank.
«Мы можем ожидать, что в этом году ЧНБ продолжит опускать ставки. И в течение года ставки по ипотечным кредитам будут снижаться по мере падения рыночных ставок на более длительные сроки погашения, что приведет к росту спроса на жилищные кредиты» — добавил П. Гапек.
Девелоперы снова начинают строить
Спустя более чем год застройщики снова увидели перспективу в строительстве новых объектов. Они ожидают, что ипотека станет дешевле, а значит, и интерес к новому жилью повысится. Только в Праге строительные компании готовятся начать возведение нескольких тысяч новых квартир.
«У нас большие планы на этот год. Мы ожидаем дальнейшего значительного роста продаж, поэтому планируем увеличить объемы строительства почти в три раза», — сказал Ондржей Штястны, главный экономист Central Group. По его словам, в этом году компания должна постепенно начать строительство где-то 2 700 квартир в одиннадцати районах Праги. Так же, как и компания Skanska Residential, которая запустит вторую фазу проекта «Модржанский кукровар». Благодаря инвестициям в размере около миллиарда долларов будет построено 126 жилых и шесть нежилых объектов. В настоящее время уже продано около трети объектов.
«Уже начинает ощущаться оживление на рынке новых квартир. И мы ожидаем, что темпы роста значительно увеличатся в 2024 году, в основном — благодаря ожиданиям снижения процентных ставок и более доступных ипотечных кредитов» — сказала представитель Skanska Residential.
Другие застройщики тоже планируют увеличить объёмы строительства в этом году. Например, компания Finep: «В этом году мы начнем строительство следующих очередей нескольких наших девелоперских проектов, например, в Баррандове, Опатове, Над Крочинкоу, У Шарки, Брицке в Праге 13, Малом Гае и Кралупах-над-Влтавой» — сказал Томаш Пардубицкий, генеральный директор компании Finep.
По мнению Петра Палички, генерального директора по рынку Чехии в компании Penta Real Estate, которая уже завершает строительство новых жилых проектов в Праге, предложение на всем рынке должно вырасти. «Мы ожидаем, что предложение нового жилья немного вырастет. Это будет сопровождаться снижением уровня инфляции и ипотечных ставок, которые, по общему мнению рынка, должны опуститься ниже пяти процентов», — сказал он.
Согласно этим данным, увеличение спроса приведет к тому, что цены на квартиры снова вырастут. Поэтому у тех, кто думает о покупке жилья, сейчас, возможно, самые выгодные условия.
Ипотеки сейчас стали самыми дешевыми за последние 18 месяцев
После снижения базовой процентной ставки в декабре 2023 года предложенные ставки ипотечных кредитов упали до самого низкого уровня за последние восемнадцать месяцев. Тем не менее, согласно порталу Swiss Life Hypoindex, предложенные ставки ипотечных кредитов снизились всего незначительно, а именно до 5,96 процента.
«Процентные ставки по ипотекам по-прежнему снижаются медленно, даже после декабрьского уменьшения базовой процентной ставки Чешского национального банка (ЧНБ) на четверть процентного пункта. В первом месяце текущего года предложенная банками ставка снизилась на шесть базисных пунктов. Таким образом видно, что даже снижение базовой процентной ставки ЧНБ не убеждает банки в резком снижении ставок по ипотекам» — отметил Йири Сыкора, ипотечный аналитик компании Swiss Life Select.
В расчётном примере среднего кредита на 3 500 000 миллионов крон, заключенного под 80 % оценочной стоимости недвижимости при сроке погашения 25 лет и средней предложенной ставке 5,96 % — в январе ежемесячный платеж по сравнению с декабрем уменьшился на 117 крон, до 22 472 крон. Однако если сравнивать с январем прошлого года, это снижение уже заметнее — более чем на 800 крон. По сравнению с июнем 2022 года, когда средняя предложенная ставка была 5,71 процента и в последний раз опустилась ниже уровня в 6 процентов, разница составляет почти 550 крон.
Более заметное снижение процентных ставок зафиксировали в ипотеках для молодежи (до 36 лет), которым банки могут предоставлять даже более 80 процентов залоговой стоимости недвижимости (LTV). Ипотеки с фиксацией на три и пять лет подешевели до 6 и 5,93 % соответственно. Снижение ипотек, предоставленных до 80 процентов залоговой стоимости, было более умеренным. Ипотеки с годовой и десятилетней фиксацией подешевели до 6,31 и 6 процентов. Ставки по самым популярным ипотекам с фиксацией на пять лет снизились до 5,74 процента и являются самым дешевым вариантом ипотечного кредита на рынке.
«Можно ожидать, что и в следующих месяцах процентная ставка по ипотекам будет по-прежнему медленно снижаться» — считает Йиржи Сыкора, ипотечный аналитик компании Swiss Life Select.
Большинство девелоперов в Праге готовы к новому строительству, но ждут подходящего момента на рынке
Основной причиной являются текущие завершенные, но непроданные проекты и высокие ипотечные ставки, отпугивающие людей, заинтересованных в собственном жилье.
«С точки зрения девелоперов, текущая ситуация на рынке выглядит, как затишье перед бурей. У большинства из них есть готовые проекты, которые нужно выставить на продажу одновременно с объявлением о начале их строительства. Однако в настоящее время они ждут более благоприятных условий на рынке. Много новых интересных строительных проектов должны были открыться для продажи уже в первом квартале 2024 года, но все снова переносится на лето» — говорит Ян Витвера, директор Home Portal.
В Праге давно существует дефицит новых строений, который в текущей ситуации продолжает увеличиваться. Кроме того что откладывается строительство, разрешительные процессы в Чехии занимают слишком много времени. Именно из-за этого становится ясно, что цены на квартиры останутся стабильными или, скорее всего, вырастут, как только произойдет некоторое оживление на рынке недвижимости. Рыночные аналитики ожидают, что критический момент может наступить со снижением ипотечных ставок до 4%. Этот уровень может стать ключевым фактором, который покажет рынок и побудит покупателей принять решение инвестировать в новое жилье. Однако с учетом текущих тенденций и с учетом экономической неопределенности и глобального воздействия на финансовые рынки сложно предсказать, когда именно произойдет такое снижение ставок.
«Лично я думаю, что изменений на рынке жилой недвижимости можно ожидать во втором квартале 2024 года. Мы верим, что с возможным снижением ипотечных ставок до 4% ситуация изменится, и наши проекты заинтересуют потенциальных покупателей. Мы ждем только правильного времени» — добавил Ян Витвера.
Продажи новостроек вырастут к концу года? Рынок жилой недвижимости ждет восстановления
Девелоперская компания Neocity ожидает оживления строительства жилья в 2024 году и увеличения спроса на новые квартиры. Ключевым фактором для мотивации инвесторов будут стимулирование ипотечного рынка и улучшение доступности финансирования. Снижение процентных ставок до уровня около 4 % считается ключевым фактором для мотивации инвесторов, которые откладывают свою покупку, ожидая лучших условий финансирования.
«Остается ожидать того, что снижение процентных ставок продолжится. Это станет стимулом для инвесторов, которые ждут более благоприятных условий финансирования недвижимости. Снижение процентных ставок до уровня около 4 % считается ключевым фактором. Тем не менее любое снижение до уровня ниже 5 % будет воспринято инвесторами как положительная новость» — говорит Одэд Бэр, генеральный директор Neocity.
Neocity ожидает восстановления активного строительства квартир в 2024 году. Компания уже замечает первые положительные сигналы с рынка. И, согласно данным компании, за последние два квартала 2023 года продажи выросли на 40 %, по сравнению с первыми кварталами 2023 года. Кроме того, компания с позитивным ожиданием восприняла долгожданное решение Чешского национального банка, когда в декабре 2023 года впервые за несколько месяцев были снижены процентные ставки на четверть процентного пункта. Это первый шаг, направленный на разгон продаж и повторное увеличение спроса инвесторов на новые квартиры. В течение текущего года Neocity ожидает небольшого снижения цен на новые квартиры в связи с уменьшением ставки НДС на 12 %. Рынок новых квартир начинает приходить в равновесие, поэтому, согласно ожиданиям компании, цены на квартиры не будут существенно меняться.
«В настоящее время мы замечаем увеличение продаж и стабилизацию спроса. Кроме того, с ожидаемым снижением процентных ставок в следующих месяцах мы рассчитываем на желание людей инвестировать в новые квартиры. Поэтому мы предвидим повторное увеличение цен. Текущая ситуация создает интересные возможности для инвестиций» — добавляет Одэд Бэр из Neocity.
В этом году Neocity собирается представить на рынке два новых резиденциальных проекта — более 200 новых квартир. «В 2024 году мы предложим инвесторам два проекта, которые существенно отличаются по своему характеру. Мы уже запустили предпродажу квартир в районе Прага Винорж, этот проект характеризуется своей масштабностью. Нашим вторым проектом станет жилой объект в районе Просек, который подходит больше для инвесторов, которые думают о покупке своей первой квартиры», — рассказывает Одэд Бэр.