Информационная сводка за март-2024
Содержание:
▶ Недвижимость в этом году значительно подорожает.
▶ Чешский Национальный банк может снизить ставки по ипотечным кредитам. Сколько сэкономит заёмщик?
▶ Государство будет выдавать субсидии на установку солнечных панелей.
▶ Рефинансирование ипотечных кредитов станет более востребованным.
▶ Объем инвестиций в недвижимость в 2024 году может увеличиться до 22%.
▶ В прошлом году чехи инвестировали более 3 миллиардов крон в недвижимость через краудфандинговые инвестиции.
▶ Наступил оптимальный момент для приобретения недвижимости, цены снова начнут расти.
Недвижимость в этом году значительно подорожает
Чехи, которые собираются приобрести собственное жилье, ждут, когда ставки по ипотекам будут ниже 4 процентов. Рынок недвижимости в последние два года был под давлением дорогого финансирования. Высокие процентные ставки вместе с условиями Чешского национального банка для получения кредита на жилье заставили значительную часть покупателей более тщательно взвешивать инвестиции и рассчитывать, действительно ли сейчас подходящее время для покупки. В этом году, по мнению Франтишека Крупы, риелтора из компании Archer Reality, ожидается значительный рост не только с точки зрения покупателя.
«Рынок недвижимости ожидает значительного роста как с точки зрения спроса, так и с точки зрения продавцов. В последние два года было видно, что и продавцы ждали более благоприятного периода для сделки», — поясняет Зденка Клапалова, директор чешского представительства консалтинговой фирмы Knight Frank.
«В момент, когда процентные ставки по ипотекам снизятся ниже четырех процентов, я уверен, что начнется большое движение — и рынок снова оживет», — говорит риелтор. Недвижимость, будь то квартиры или частные дома, снова начнет дорожать.
«Мы видим, что люди хотят покупать и ищут новое жилье. Очевидно, что жилье снова начнет дорожать. Я думаю, что только в этом году недвижимость может подорожать на 12-15 процентов», — говорит Крупа.
Чешский Национальный банк может снизить ставки по ипотечным кредитам. Сколько сэкономит заёмщик?
Рынок недвижимости с напряжением ожидает дальнейшего снижения процентных ставок. Эксперты говорят, что банки ждут импульса от ČNB. Для клиентов снижение ставок означает скидку на ежемесячный платеж на сотни крон. По словам главного экономиста Patria Finance Яна Буреша, чиновники Центробанка, как это было на заседании в феврале, вероятно, снова придут к решению снизить ставку на 0,5 процентного пункта. По мнению ипотечных экспертов, снижение ставок со стороны ČNB также отразится на рынке жилья. Ипотечные кредиты снова станут дешевле.
«Снижение процентных ставок в крупных банках должно произойти в основном на более коротких сроках фиксации. Я ожидаю преодоления пятипроцентного порога», — сказал Роман Сейк, ипотечный консультант из компании Hypodům, партнера Broker Trust.
По мнению Давида Эйма, ипотечного эксперта из компании Gepard Finance, в настоящее время ожидание снижения ставок настолько сильно, что банковские учреждения могут уже частично учесть это снижение в некоторых своих кредитных продуктах.Тем не менее, по его мнению, должно произойти не очень большое снижение ставок по ипотечным кредитам.
«Я бы ожидал снижения примерно на 0,25 процентного пункта. Снижение начнется прежде всего в банках поменьше. Большие, возможно, присоединятся через две-три недели», — считает ипотечный эксперт.
Наибольшее снижение произойдет в столице, где из-за более высокой стоимости недвижимости средний объем ипотечного кредита наибольший. При снижении ставки на 0,3 процентного пункта клиент с кредитом на сумму 3 850 000 крон сэкономит на ежемесячном платеже более 700 крон. По мнению Романа Сейка, более низкие ставки приведут к росту количества ипотечных кредитов.
«Благодаря снижению процентных ставок должно начаться оживление на рынке. С другой стороны, здесь важную роль играет стоимость недвижимости, которая может начать расти вместе с увеличением спроса», — подытожил эксперт.
По данным Чешской банковской ассоциации Hypomonitor, рынок ипотечных кредитов уже растет. В феврале банки и строительные кассы предоставили семьям кредиты на покупку жилья на сумму 15,8 миллиарда крон. Объем выданных ипотечных кредитов от месяца к месяцу вырос на 21 процент. Тем не менее, несмотря на шаги Чешского Национального банка, банки будут подходить к снижению ставок по кредитам довольно осторожно. Чем резче будут падать процентные ставки, тем больше клиентов начнет рассматривать рефинансирование существующих кредитов.
«Весь рынок ожидает этой точки перелома, и банки опасаются последствий, эти изменения стоят банку дополнительных денег. Чем медленнее будет происходить снижение ставок на рынке, тем меньше клиентов будет рассматривать возможность рефинансирования ипотечного кредита. Поэтому я думаю, что банки будут подходить к снижению ставок довольно консервативно», — сказал Давид Эйм.
Государство будет выдавать субсидии на установку солнечных панелей
К установке солнечных (фотоэлектричеcких) панелей имеется огромный интерес среди владельцев частных домов. И это неудивительно, учитывая высокие цены на энергию. Этот интерес поддерживается также множеством программ субсидирования, которые предоставляют людям возможность получить значительную финансовую помощь на установку фотоэлектрической системы. Основным вариантом субсидирования при установке солнечных панелей для владельцев частных домов является программа «Новая зеленая экономия». Другие варианты субсидирования имеют определенные ограничения. Например, Котельные субсидии, хотя и предоставляют более ощутимую поддержку для замены неэкологичных источников тепла, чем NZÚ, но применяются только к отоплению. Программа «Новая зеленая экономия Light 2024» предназначена только для семей с низким доходом, средства могут использоваться только для утепления или солнечного подогрева воды. И теперь эта программа позволяет тем, кто устанавливает солнечные панели, также получить дополнительный финансовый бонус на утепление дома.
«Основная поддержка ограничена 50% от общих расходов и максимальной суммой в 160 000 крон. Бонусы не учитываются и прибавляются к общей выплате», — объясняет Барбора Долежалова из компании S-Power.
«Если бы желающий получить субсидию на солнечные панели хотел использовать максимальную возможную субсидию, т.е. такую, какая была по старым условиям (200 000 крон, или 220 000 крон для льготных муниципалитетов), ему было бы выгодней воспользоваться другой программой, например по реконструкции доставшегося в наследство жилья», — дополняет Долежалова.
С каждым установленным киловаттом солнечных панелей и с каждым киловатт-часом батареи субсидия на солнечные панели увеличивается. Минимальная субсидируемая установка составляет 2 кВт мощности солнечных панелей. На солнечные панели, которые используются для подогрева воды, можно получить бонус 10 000 крон. Субсидии на солнечные панели можно комбинировать в рамках субсидий с другими продуктами.
«В программе субсидирования NZÚ Light можно запросить субсидию на замену окон вместе с субсидией на солнечный подогрев воды. Однако если уже был подан запрос только на окна, то, например, через несколько месяцев нельзя будет повторно запрашивать субсидию на солнечные панели», — говорит Роман Кубалек из компании Vekra.
«Если заявитель в рамках реконструкции частного дома будет реализовывать несколько мероприятий, он имеет право на комбинированный бонус. При установке солнечной системы и управляемой вентиляции с рекуперацией тепла можно получить дополнительно 10 000 крон. В случае нового строительства, в котором будет использоваться субсидия по программе NZÚ, установка рекуперации даже обязательна», — предупреждает Ондржей Сыринек из компании Zehnder.
Принципы программы «Новая зеленая экономия» показывают, что государство не предоставляет субсидию автоматически каждому, она зависит от выполнения определенных требований. Условия, которым должен соответствовать прямой заявитель на субсидию из программы NZÚ, следующие: он должен быть владельцем или совладельцем недвижимости, физическое или юридическое лицо, должен оставаться владельцем недвижимости на всё время администрирования субсидии. Также недвижимость должна соответствовать некоторым условиям: частный дом с максимально тремя жилыми единицами, дачный дом, предназначенный для постоянного проживания (заявитель или другое лицо должно иметь здесь постоянное место жительства по крайней мере последние два года), фермерское хозяйство хотя бы с одним зарегистрированным жилым помещением, или новое строительство с площадью пола не более 350 квадратных метров, с максимально 2 этажами (кроме этого в доме может быть подвал и чердак). Даже если желающий получить субсидию соответствует требованиям государства, его недвижимость также соответствует всем необходимым условиям, и есть все необходимые документы, все равно сама реализация проекта с солнечными панелями может стать для него проблемой. Этому есть финансовые причины:
«Именно этот факт может быть значительным ограничением для многих людей. Финансы на приобретение солнечных панелей у них есть, но у них недостаточно средств для однократной оплаты всей реализации. Поэтому все больше и больше людей используют финансирование по кредиту, и после получения субсидии они используют полученные средства для разового погашения кредита», — объясняет эксперт. Поэтому некоторые поставщики панелей объединили свои усилия с банками и предлагают также оформление необходимого кредита.
«Перед планируемой реконструкцией вы можете проконсультироваться с одним из энергетических специалистов, сертифицированных Министерством охраны окружающей среды. Он установит энергетический класс дома и его отдельные параметры и на основе этого сможет определить наиболее подходящие меры для конкретного здания и то, какие субсидии можно получить», — рекомендует Вероника Скорункова, энергетический специалист из компании V-System Elektro.
Рефинансирование ипотечных кредитов станет более востребованным
С более дешевыми ипотечными ставками в Чехии начнут активно рефинансировать кредиты. Финансовые консультанты, которые получают вознаграждения от банков за привлечение клиентов, поддерживают клиентский поток в сфере ипотечного кредитования. Это увеличивает расходы банков и уменьшает доступность ипотечных кредитов. Когда банки удешевляют ипотечные кредиты благодаря низким ставкам Чешского национального банка, часть клиентов пробует избавиться от высоких процентов, переходя в другой банк, часто еще до конца фиксированного периода. Они обращаются за помощью к финансовому консультанту, который организует рефинансирование. Эта модель распределения денег банкам не нравится. Помимо частых перемещений клиентов из одного банка в другой, что стоит им больших денег, большинство из них также должны платить комиссию посредникам-консультантам.
«Здесь действуют финансовые посредники, которые финансово мотивированы делать это. Пока крупные банки не прекратят использовать посредников, ситуация не изменится» — сказал Томаш Спурный, генеральный директор Moneta Money Bank, отметив, что эта модель в конечном итоге делает ипотеку и ее процентную ставку дороже.
Использование услуг посредников, по словам Зденека Тумы, бывшего главы Чешского национального банка, в Чехии по сравнению с другими странами чрезвычайно высоко. Сейчас некоторые банковские учреждения вносят изменения. Moneta Money Bank закончила сотрудничество с посредниками кредитов в январе текущего года и готовится предлагать продукты самостоятельно. Аналогичный шаг в этом году сделала и Modrá pyramida, которая отменила выплату комиссии посредникам, приведшим клиента. По мнению Зденека Тумы, сооснователя IRQ Funds и бывшего главы ЧНБ, в ближайшем будущем следует ожидать изменений в модели распределения по всему чешскому рынку банковских услуг.
«Это будет изменение в структуре комиссионных схем. Каждый банк, вероятно, будет решать это по-разному, но изменения в модели непременно произойдут. Безусловно, большую роль сыграет также цифровизация», — сказал он.
Дешевый переход клиентов из одного банка в другой до сих пор обеспечивался действующим законодательством. Однако правила, по которым можно было погасить ипотеку до конца фиксированного срока, изменятся с сентября текущего года. Пока достаточно было уплатить символическую плату за ранний выход из фиксированного периода, теперь это будет «штраф» в размере до одного процента от оставшейся суммы кредита, но не более 50 тысяч крон. По словам банков, даже такая «плата» не покроет их затрат, и изменение не остановит так называемый ипотечный туризм.
Объем инвестиций в недвижимость в 2024 году может увеличиться до 22%
По данным исследования компании Savills, объем инвестиций в недвижимость в Чешской Республике в первом квартале 2024 года составит около 350 миллионов евро, а объем инвестиций в недвижимость Европы — около 34 миллиардов евро. Savills предполагает, что к концу года объем инвестиций в Чешской Республике превысит 1,5 миллиарда евро. Это будет означать значительное оживление объема инвестиций на 19%. Фрейзер Уотсон, руководитель отдела инвестиций в Savills CZ & SK:
«С начала года появилось гораздо больше владельцев, которые решили продавать. Основной причиной является то, что рост процентных ставок замедляется, что приносит на рынок большую степень уверенности. Вместе с этим состоялось достаточное количество других сделок, которые обеспечивают уверенность в отношении текущего уровня цен, а также среди инвесторов преобладает чувство, что рынок уже достиг своего дна».
Международная консалтинговая компания по недвижимости считает, что ожидаемое снижение процентных ставок станет импульсом для инвестиционной активности к концу текущего года. Savills также ожидает, что доходность в Чешской Республике в течение 2024 года в целом останется на текущем уровне, при этом прогноз доходности для премиальной офисной недвижимости останется на уровне 5,25%, для премиальной промышленной недвижимости также на уровне 5,25% и для премиальной жилой недвижимости на уровне 6,5%.
«Я думаю, что страх упустить возможности вернется на рынок в 2024 году, вероятно, во втором и третьем кварталах, потому что инвесторы увидят, что другие проявляют большую активность, что заставит их вернуться на рынок», — добавляет Фрейзер Уотсон.
В прошлом году чехи инвестировали более 3 миллиардов крон в недвижимость через краудфандинговые инвестиции
Аналитические данные показывают, что до 2030 года краудфандинг будет расти примерно на 56 % ежегодно. Только в прошлом году чешские платформы заработали для своих клиентов более 300 миллионов крон. Кроме того, чешские инвестиции помогли финансировать десятки строительных проектов и ускорить их реализацию. Этот молодой тип инвестиционного продукта позволяет инвестировать от нескольких сотен крон.
«Краудфандинговые инвестиции у нас являются относительно новинкой. Однако они быстро развиваются, и цифры растут. Одним из факторов стала выдача лицензии Чешским национальным банком, которая повысила доверие к данному инвестиционному продукту среди обычных людей. Кроме того, важным правилом является обязательная публикация на своем веб-сайте всех статистических данных о финансируемых проектах. Благодаря этому данный способ инвестирования стал еще более прозрачным. Важно также, что люди помогают нам и другим участникам рынка реализовывать строительные проекты, потому что мы можем обеспечить им быстрое финансирование. Только в прошлом году в Чехии таких проектов было в общей сложности более 100. В этом году мы предполагаем, что их будет в три раза больше», — говорит Алан Пок, сооснователь и генеральный директор одной из трех лицензированных краудфандинговых платформ в Чехии.
По сравнению с 2022 и 2023 годами люди инвестировали на 300 % больше. И эта сумма растет ежемесячно. Быстрый рост ожидается и в следующие годы. Ситуация в Чехии также показывает, что здесь люди любят инвестиции, за которыми стоят осязаемые, физические активы. Краудфандинг, то есть массовое финансирование, также имеет и другие преимущества, помимо доходов. Для инвесторов, разработчиков и самого общества это может быть одним из путей дальнейшего развития. Ведь это открывает возможности для разных сфер и отраслей, на которых можно сосредоточиться. Например, благотворительные акции, поддержка художников или разработчиков, а также реализация проектов, связанных с недвижимостью.
Наступил оптимальный момент для приобретения недвижимости, цены снова начнут расти
Если кто-то откладывал покупку собственного жилья на более благоприятное время, то оно наступило. В этом согласны эксперты из риелторской и ипотечной отраслей. И они рекомендуют не откладывать покупку недвижимости, даже если это связано с более дорогим ипотечным кредитом. А тем, кто думает о продаже, стоит еще подождать. При сравнении последних двух кварталов 2023 года цены на квартиры росли в большинстве крупных городов Чехии на несколько процентов. Исключением является только Усти-над-Лабем, где они в среднем упали на 1 %. Прага и еще три крупных региональных города зафиксировали подорожание на 2 %. Это следует из анализа компании FérMakléři.cz.
«В середине этого года процентные ставки по ипотеке будут немного выше 5 % годовых, к концу года, возможно, уже около 4,7 %», — спредполагает эксперт Давид Эйм, чей прогноз относится к крупным банкам, составляющим большую часть рынка.
Ставки в этом году, вероятно, не опустятся ниже 4,5 %, тем не менее уже сейчас некоторые небольшие банки предлагают ставки даже значительно ниже 5 %. Массовое снижение ставок по ипотекам ниже психологического порога в 5 % годовых могло бы означать перелом на рынке недвижимости и привести к более яркому оживлению рынка. Однако наилучшее время для покупки недвижимости уже наступило.
«Похоже, что снижение цен на недвижимость остановилось, и в большинстве крупных городов цены на квартиры уже отталкиваются от своего дна. Но рынок все еще ждет решающего импульса, которым могут стать более дешевые ипотеки», — считает Лумир Кунц, исполнительный директор FérMakléři.cz, по его мнению, рынок сейчас благосклонен к покупателям.
«В настоящее время спрос ослаблен, поэтому есть из чего выбирать, покупатель не под давлением, и есть возможность договориться о лучшей цене», — добавляет Лумир Кунц.
Однако эта ситуация в течение года, вероятно, полностью изменится. Вместе со снижением процентных ставок будет расти спрос на ипотеки и, следовательно, на покупку недвижимости.
«С оживлением рынка недвижимости ситуация изменится в пользу продавцов, потому что цены снова поднимутся вверх. Тому, кто ждал с продажей недвижимости лучших времен, это, вероятно, наступит в этом году», — предполагает Лумир Кунц.
«При выборе короткого срока фиксации вы можете с большой вероятностью рефинансировать ипотеку под значительно лучшие условия в следующие годы. Поэтому сейчас не имеет смысла затягивать с покупкой», — рекомендует Давид Эйм.
По его словам, при средней ипотеке на сумму 3,3 миллиона крон на срок 30 лет изменение ставки на десятую долю процентного пункта приведет к изменению ежемесячного платежа примерно на 200 крон.
«При ставке 5,69 процента годовых ежемесячный платеж составляет 19 132 кроны, при годовой ставке 5,19 процента платеж снизится примерно на тысячу крон до 18 100 крон в месяц. Уже к концу этого года платеж по средней ипотеке с уровнем ставки около 4,7 процента может снизиться на 2 тысячи крон в месяц», — добавляет Давид Эйм.