Информационная сводка за февраль-2024
Содержание:
▶ Глобальный рынок недвижимости держится на средствах частных инвесторов.
▶ Здания с нулевым выбросом к 2050 году: готова ли Чехия к переменам?
▶ В Чехии снова начали покупать недвижимость.
▶ Снижение ипотечных ставок увеличило спрос на недвижимость.
▶ В Остраве построят необычный паркинг, напоминающий рампу с зелёной крышей, с игровым полем.
▶ В Праге растет миллионный бизнес по реконструкции квартир
▶ Жилье в Праге снова подорожает. Мэрия обсуждает увеличение арендных платежей в муниципальных квартирах.
Глобальный рынок недвижимости держится на средствах частных инвесторов
По данным исследования The Wealth Report компании Knight Frank, частные инвесторы с высоким чистым состоянием (HNWI) третий год подряд являются самыми активными покупателями в сегменте коммерческой недвижимости по всему миру. Они вложили в общей сложности 338 миллиардов долларов, что соответствует 49% общего объема инвестиций. Несмотря на относительно небольшое количество сделок на глобальном уровне, в прошлом году частные капиталовложения были наиболее активной группой инвестиций. Частные инвесторы более устойчивы к повышенным процентным ставкам, так как имеют собственный капитал и менее зависят от финансирования через кредиты.
«Частные инвесторы руководствуются не только финансовыми расчетами. Важную роль для них играют личные предпочтения, настроение и отношение к конкретной недвижимости, ее история и архитектура. Они могут инвестировать в интересные, трофейные активы», — поясняет Зденка Клапалова, директор чешского представительства консалтинговой фирмы Knight Frank.
Наибольшее количество сделок в прошлом году было в сегменте арендного жилья, за которым следовали торговые площади, а затем офисы. Инвесторы из США, Канады и Сингапура в 2023 году представляли почти половину всех глобальных инвесторов в коммерческую недвижимость. Однако из десяти крупнейших глобальных источников инвестиций только Объединенные Арабские Эмираты и Япония увеличили свои инвестиции по сравнению с предыдущим годом: Япония на 156%, а Эмираты на 349%. Прогноз на текущий год позитивный, ключевую роль сыграет сегмент арендного жилья.
Можно также предположить, что коммерческая недвижимость останется в центре внимания. Согласно результатам глобального опроса Knight Frank Attitudes Survey, в этот сегмент намерены вложиться чуть менее четверти респондентов, при этом наибольший интерес проявляют инвесторы из Среднего Востока (23%) и Азии (21%).
Чешские инвесторы сделали более чем 80% всех инвестиций в недвижимость в прошлом году. Согласно результатам опроса Knight Frank Attitudes Survey в Чешской Республике, 26% респондентов ожидают значительного увеличения своего состояния в этом году, 56% — умеренного, 15% ожидают стагнации, и всего 3% предвидят умеренное снижение капитала.
«Многие успешные предприниматели заинтересованы в инвестировании в коммерческую недвижимость. Приобретение качественной доходной недвижимости обеспечивает долгосрочное сохранение капитала. Все чаще мы сталкиваемся с случаями, когда успешный предприниматель продает свою компанию, которую строил многие годы, и инвестирует в недвижимость, управление которой не требует усилий. Кроме того, ситуация на рынке для них благоприятна», — заключает Клапалова.
Здания с нулевым выбросом к 2050 году: готова ли Чехия к переменам?
Цель Европейского союза — достичь нулевых выбросов всей недвижимости к 2050 году. Представители европейской двадцатки в конце прошлого года приняли несколько обязательных мер, например — снижение среднего потребления энергии в течение следующих десяти лет на пятую часть. Все это включено в четвертое издание Директивы об энергетической эффективности зданий (EPBD).
«Директива определяет только цели и ключевые этапы, но реализация зависит от Чехии. Мы можем построить действительно функциональную стратегию реновации зданий, которая будет полезна как гражданам, так и государству», — утверждает Михал Чейка, консультант по энергосбережению.
Одной из самых больших задач, стоящих перед чешским строительством в рамках достижения этих целей, является реконструкция существующих объектов. Согласно недавнему исследованию ассоциации Zateplujeme Česko, около 75% частных домов, построенных до 1980 года, требуют реновации.
«Необходимо сконцентрироваться на реконструкциях, устранить законодательные барьеры и предоставить профессиональную помощь», — рассказывает Петр Пржихистал из компании Lomax.
Первые изменения в законодательстве коснутся новостроек уже в 2030 году. Требования к энергетической эффективности зданий также отразятся на используемых материалах. Самым вероятным вариантом являются деревянные конструкции, способные удерживать углекислый газ.
«Дерево — в принципе единственный возобновляемый строительный материал на сегодняшний день, который можно использовать для внешней оболочки здания и крыши», — утверждает Мирослав Веселый, исполнительный директор компании Senzomatic, занимающейся решениями для мониторинга влажности в доме.
Новая европейская директива об энергетической эффективности зданий вызвала смешанные чувства, например у представителей Чешской палаты авторизованных инженеров и техников, занимающихся строительством (ČKAIT). По их мнению, намеченные цели слишком амбициозны и неосуществимы в чешских условиях.
«Перед реализацией на практике всегда нужно брать во внимание физические законы и технические возможности, производственные мощности, местные климатические условия и экономическую сторону. Слишком активистский подход должен быть разбавлен здравым смыслом. Нулевые выбросы — это лишь красивая формулировка, которую фактически невозможно выполнить», — говорит председатель ČKAIT Роберт Шпалек.
Тем не менее чехи начинают проявлять все больший интерес к экологически ответственным решениям. Около 20 процентов людей готовится к инвестициям в своё жильё, например — к переходу на более эффективные способы отопления или установку солнечных панелей. Это следует из опроса, проведенного агентством Ipsos для компании UCED.
В Чехии снова начали покупать недвижимость
Рынок недвижимости в Чехии оживает. Продажи новостроек в последнем квартале прошлого года выросли практически вдвое по сравнению с предыдущим годом, а продажи старых квартир увеличились на 49 процентов. По мнению экспертов Чешской банковской ассоциации, после резкого падения всего рынка во второй половине 2022 года это, скорее, возвращение к «норме».
«В конце 2023 года мы вернулись к активности, которая была в конце 2020 года», — говорит глава компании Dataligence Милан Рочек.
Оживление рынка недвижимости, по мнению главного экономиста Чешской банковской ассоциации Якуба Сейдлера, поддержали несколько факторов, таких как небольшое снижение ипотечных ставок и цен на недвижимость. Именно снижение цен на недвижимость помогло смягчить разрыв между нею и доходами семей. По его словам, свою роль сыграл также отложенный спрос. С точки зрения развития цен на недвижимость в Европейском союзе, Чехия долгосрочно остается одной из стран с самой высокой динамикой роста. За последние десять лет цены на недвижимость внутри страны выросли на 125 процентов, в то время как среднее значение в Европейском союзе было всего 55 процентов. В этом году рост цен на недвижимость, согласно Милану Рочеку из Dataligence, будет продолжен.
«Рынок недвижимости будет немного активнее в этом году, но я не думаю, что мы должны ожидать очень быстрого роста цен на недвижимость. Я предполагаю увеличение цен в пределах нескольких процентов», — делится он своим прогнозом.
Снижение ипотечных ставок увеличило спрос на недвижимость
Продолжающееся снижение процентных ставок по ипотекам приводит к росту доступности частного жилья. При этом ипотечные ставки могут продолжать снижаться с учетом ожидаемого дальнейшего снижения основных процентных ставок ЧНБ, как объясняет главный редактор EMA data Петр Замечник.
«Низкая январская инфляция, хотя и намекает на то, что ЧНБ может ускорить снижение, на сегодняшний день снижение ставок остается сдержанным. Кроме того, мы наблюдаем, не будет ли задержки снижения ставок со стороны крупных иностранных центральных банков (ECB, FED), что также ограничивает нас в более быстрых темпах» — добавил он.
В Остраве построят необычный паркинг, напоминающий рампу с зелёной крышей, с игровым полем
Строительство должно начаться в 2025 году, стоимость проекта составляет 397 миллионов крон. Паркинг рассчитан на 600 автомобилей. Этот проект предусматривает размещение многофункциональной игровой площадки на крыше. Кроме того, паркинг будет оборудован станциями быстрой зарядки.
Проект разрабатывают архитектурная студия Projektstudio EUCZ и архитекторы Давид Котки и Андрей Яшков. Гаражи будут использоваться для двух других интересных проектов: нового концертного зала, который будет пристроен к Дому культуры, и Моравско-силезской научной библиотеки, известной как «черный куб». Парковочное здание будет включать два подземных и восемь надземных этажей.
«Ожидается, что строительство парковочного дома завершится в течение 93 недель», — сообщила остравская пресс-служба.
«Основу здания составляет монолитный железобетон с неправильным контуром. Парковочное здание представляет собой длинную рампу, вокруг нее расположены парковочные места. Эта рампа имеет горизонтальные и наклонные парковочные места, что позволяет максимально использовать пространство для парковки».
В Праге растет миллионный бизнес по реконструкции квартир
По мнению риелторов, около двух пятых квартир на чешском рынке недвижимости нуждаются по меньшей мере в базовой реконструкции. Многих покупателей это не отпугивает, и они приобретают старую, а следовательно, более доступную квартиру с намерением отремонтировать ее. Однако недостаток профессионалов и дорогие стройматериалы в последние годы замедлили этот процесс.
Возможность в этом увидели компании, которые решили массово реконструировать старые квартиры. «Nova et Vetera» — стартап, основанный бывшим директором по развитию бизнеса в строительной компании Витеславом Пельцем и бывшим менеджером по недвижимости Алдаром Цыбыктаровым. Они смогли получить для стартапа не только банковский кредит от UniCredit Bank, но и финансирование от фонда Orbit Capital. Этот фонд специализируется на финансировании быстрорастущих стартапов. Только в прошлом году компании Nova et Vetera удалось отремонтировать и продать 107 квартир в Праге и Брне. Ее оборот составил примерно три четверти миллиарда крон. В этом году предприниматели намерены продать около 150 квартир и достичь оборота в миллиард.
«Старые квартиры мы ищем прежде всего на общедоступных порталах и избегаем недвижимости со статусом банкротств, исполнительных производств или аукционную», — объясняет Пельц. По его словам, важными параметрами являются также местоположение и общее состояние здания.
«Мы всегда проводим полностью новую электропроводку, часто решаем вопрос с отоплением, оборудуем квартиры новой кухонной мебелью, сантехникой, укладываем новые полы», — описывает Пельц процесс реконструкции.
Средняя цена проданных ими квартир в прошлом году составила 7,1 миллиона крон, чаще всего это трехкомнатные и двухкомнатные квартиры. Маржа компании составляет около 15 процентов.
«Даже если бы мы могли значительно увеличить маржу на текущем рынке, для нас важнее быстро продать квартиру, увидеть довольного клиента и использовать деньги для ремонта следующей квартиры, чем завышать цену и пытаться продать как можно дороже», — описывает 30-летний предприниматель Алдар Цыбыктаров.
Стартап в прошлом году получил от банка и фонда в общей сложности 125 миллионов крон. По словам главы портала Bezrealitky Мартина Понцера, только в Праге насчитывается 50-70 тысяч нежилых квартир, из которых примерно 20-30 тысяч остаются пустыми из-за их плохого технического состояния. С 2021 года значительно выросли цены на материалы и строительные работы, и по мере увеличения инфляции всё чаще ремонт затягивался и становился дороже. Именно поэтому на рынке появилось место для компаний, занимающихся массовыми реконструкциями. По словам основателей компании, они способны отремонтировать квартиру за 56 дней благодаря нанятым профессионалам, собственным дизайнерам и эффективно настроенной логистике. Готовую квартиру обычно продают в течение двух недель.
Жилье в Праге снова подорожает. Мэрия обсуждает увеличение арендных платежей в муниципальных квартирах
Эпоха пандемии, высоких цен на энергию и продукты питания уходит в прошлое, и Прага перестает сдерживать рост аренды в городских квартирах. Во многих из муниципальных квартир люди платят очень низкую арендную плату по старой договоренности, и город медленно приближается к рыночным ценам. В большинстве случаев арендная плата увеличивается примерно на десять процентов, а в некоторых местах даже на пятую часть. Из примерно тридцати тысяч муниципальных квартир семь тысяч принадлежат непосредственно муниципалитету Праги, чье руководство сейчас обсуждает несколько вариантов изменения арендной платы.
«Существует возможность не повышать аренду вообще или повысить ее на 50% от уровня инфляции. Или, если мы признаем, что экономическая ситуация уже благоприятна, мы можем перейти к увеличению в соответствии с инфляционными условиями, которые описаны в договорах об аренде жилья», — говорит заместитель мэра Праги по вопросам жилья и социальных вопросов Александра Удженийа. Решение должно быть принято в течение двух или трех месяцев.
Мэрия, так же как некоторые муниципальные районы, в последние годы преимущественно не повышала арендные платежи так быстро, как могла бы. Например, район Прага 2 не повышал арендные платежи уже несколько лет.
«В этом году мы учли постоянно растущие цены на строительные работы и необходимость финансирования ремонтов и реконструкций жилого и нежилого фонда», — говорит представитель администрации Андреа Зулова, по ее словам, повышение должно составить десять процентов.
В Праге 1 мэрия также решила увеличить арендную плату во всех муниципальных квартирах, где арендаторы подписывали договор с инфляционной оговоркой, в большинстве случаев речь идет о повышении на 6,5 процента. Арендные платежи увеличивают и другие муниципальные районы, например Прага 4, 7, 10 и 13. В других частях Праги это пока обсуждается. Прага также продолжает реконструкцию старых муниципальных квартир. Из-за высоких расходов на ремонт пока не удается так быстро возвращать пустые квартиры в жилой фонд, как раньше. «В 2021 году расходы на одну отремонтированную квартиру составляли 341 156 крон без учета НДС, в прошлом году это уже было 462 436 крон», — рассказывает Удженийа. В прошлом году было отремонтировано всего 132 муниципальные квартиры, по сравнению с 202 в 2022 году.