Информационная сводка за апрель-2024
Содержание:
▶ Микрожильё становится все более популярным в Чехии.
▶ Прага собирается вложить десятки миллиардов в строительство муниципальных квартир.
▶ Время скидок на квартиры подходит к концу.
▶ Государство готовит новое регулирование для Airbnb.
▶ Привлекательность инвестиционных арендных квартир продолжает расти.
▶ В Праге значительно растут и цены, и уровень продаж квартир в новостройках.
▶ Оживление на рынке недвижимости: застройщики сообщают о 100% росте продаж.
▶ Инфляция в Чехии остановилась на уровне двух процентов.
Микрожильё становится все более популярным в Чехии
На рынке недвижимости все больше растет интерес к так называемому микрожилью. Такие квартиры в большинстве своем рассчитаны на людей, которые не проводят в них много времени. Интерес к аренде и покупке таких квартир вызван высокими ипотечными процентами и экономической нестабильностью. Цены говорят за себя: например, 18-метровая квартира в жилом комплексе «Просек» в Праге была продана за 2,5 миллиона крон. Теперь она сдаётся в аренду за 15 тысяч крон. Самый маленький жилой объект в этом ЖК — с площадью примерно девять квадратных метров, и даже эта квартира продана и сдаётся в аренду. В среднем во всём доме площади квартир составляют от 14 до 19 квадратных метров.
«85 процентов таких квартир арендуют чешские клиенты, обычно это менеджеры или студенты. Есть список ожидания, и если что-то случится, мы найдем заинтересованного арендатора в этот же день», — утверждают риелторы.
Подобный проект находится на другом конце Праги, в Ходове. Часть бывшего отеля приобрела строительная компания и сейчас завершает обустройство 250 квартир. Большинство из них – бывшие гостиничные номера, для квартир побольше архитекторы объединили два номера.
«У нас есть 150 квартир площадью 22 квадратных метра и еще 100 — квартиры 2+kk площадью 45 квадратных метров», — говорит директор по развитию компании PSN Штепан Смрчка. Интерес к этим квартирам проявляют в основном инвесторы. В меньшей степени — родители для своих детей. Двухкомнатные квартиры также покупают для себя.
«Сейчас, на заключительном этапе строительства у нас продано около 60 процентов квартир»», — добавляет Смрчка. Двухкомнатные квартиры здесь продаются за пять-шесть миллионов крон, поменьше — примерно за четыре миллиона.
Однако некоторые застройщики не уменьшают размеры квартир. Компания Central Group отмечает, что средние размеры квартир-студий в их портфолио составляют менее 35 квадратных метров, что примерно так же, как пять лет назад.
«Из опыта мы знаем, что, например, в квартире менее 25 квадратных метров почти невозможно жить без больших компромиссов. Поэтому такие квартиры мы не строим и строить не хотим», — говорит главный аналитик компании Ондржей Штасный.
Агентства недвижимости подтверждают интерес к маленьким квартирам. Однако упоминают, что квартиры площадью менее двадцати метров пока не являются обычными на рынке – чаше всего это перестроенные подвалы и чердаки. Соответственно по документации это не совсем и квартиры, а жилые помещения, однако это не мешает получить тут прописку. Чтобы имущество могло быть записано как квартира, оно должно иметь не менее 16 квадратных метров.
«Как только мы размещаем на рекламных порталах квартиру площадью до 30 квадратных метров, как в категории продаж, так и в категории аренды происходит моментальный всплеск звонков от потенциальных заинтересованных лиц. Часто мы выбираем из десяти претендентов», — говорит риелтор Якуб Жижка из компании RE/MAX Alfa.
Сервис по продаже недвижимости Sreality в марте этого года предложил более 470 квартир с площадью 25 квадратных метров. У 150 квартир площадь была менее 20 квадратных метров. Самая дорогая квартира площадью 20 квадратных метров продавалась в новом доме в Праге (район Смихов) за 5 500 000 крон. В Брно аналогичная квартира стоила 3 399 000 крон.
Муниципалитеты также начинают приспосабливаться к тренду создания так называемых стартовых квартир, предоставляемых для аренды. Например, Прага 1 начинает перестраивать пустующий и разрушенный жилой дом на девять новых малометражных квартир.
Прага собирается вложить десятки миллиардов в строительство муниципальных квартир
Пражская девелоперская компания (PDS) готовится к созданию восьми тысяч городских квартир, предназначенных для аренды. По словам директора PDS Петра Урбанка, которому город выделил 800 тысяч квадратных метров земли для строительства новых квартир, первые строительные работы начнутся уже через два года. Проекты, подготовленные компанией, смогут получить разрешение от строительного управления уже к концу этого года. В целом муниципальный застройщик в 2026 году сможет начать строительство примерно 140 квартир в четырех районах Праги.
Одной из причин создания PDS является жилищный кризис, который уже несколько лет является важной политической темой в Праге. Помимо небольших проектов, которые готовит PDS, планируется строительство новых городских кварталов. Примером является проект Новые Дворы в районе будущей станции метро, где предполагается строительство муниципальных арендных квартир и офисов, образовательных учреждений и крытых и открытых спортивных площадок. Всего здесь сможет жить до пяти тысяч человек. По плану города муниципальное жилье получат работники так называемых предпочтительных профессий. К ним относятся, например, учителя, медсестры, пожарные или полицейские. Согласно опросу, проведенному застройщиком, сейчас в столице более ста тысяч человек работают в этих, «предпочтительных» сферах.
«Полицейский, работающий в Праге, получает такую же зарплату, как и полицейский, работающий в Остраве, но на жилье он тратит гораздо больше. Этот факт приводит к тому, что люди из Праги уезжают в более дешевые регионы Чехии. Нам нужно это остановить», — объясняет глава PDS. Также он предполагает, что в первый год строительства PDS вложит более миллиарда крон в реализацию своих проектов. В ближайшие десять лет муниципальный застройщик рассчитывает на общие инвестиции в строительство на сумму около 48 миллиардов крон.
По словам Александры Уджении, заместителя мэра столицы по социальным вопросам, жилищному строительству и здравоохранению, идут переговоры о возможностях финансирования отдельных проектов.
«В настоящее время Министерство финансов в сотрудничестве с Министерством регионального развития готовит финансовые пакеты для финансирования арендного жилья. Мы рассматриваем с ними возможность создания специального финансового пакета для этих целей» — сказала Александра Уджениа. По словам Петра Главачка, заместителя мэра столицы, Прага не будет против включения в проекты частных инвесторов.
«Пражская девелоперская компания подготовит проекты так, как потребует город. Затем она может искать партнеров, которые бы финансировали проект», — сказал он.
Время скидок на квартиры подходит к концу
Рынок недвижимости с новыми квартирами в столице возвращается к рекордам. В первом квартале этого года продано 1600 квартир — в несколько раз больше, чем в те же периоды за последние два года.
«В 2023 году на пражском рынке в это же время было продано примерно 650 квартир, а сейчас — не менее 1600. Этот период похож по показателям на 2021 год, который был рекордным», — комментирует развитие рынка новостроек в Праге генеральный директор Skanska Residential Петр Михалек. По его словам, растущему спросу способствовали снижение уровня инфляции и текущие процентные ставки, которые находятся на самом низком уровне с июня 2022 года.
«Клиенты, финансирующие недвижимость ипотечными кредитами, возвращаются. В нормальные годы их доля составляла около 80 процентов. За последние два года она существенно сократилась. Но сейчас мы приближаемся к соотношению приблизительно 50 на 50», — описывает он. В этом году строительство жилых проектов снова активизируется. В прошлом году строительство жилых домов, согласно анализу Ассоциации архитектуры и развития (SAR), упало на 15 процентов.
«Спрос со стороны застройщиков на строительные фирмы растёт, и проектов, которые будут выставлены на рынок, будет много. Следовательно, будет больше работы и для строительных компаний», — считает руководство девелоперской компании Skanska. В этом году они планируют начать строительство квартир в Праге.
Учитывая растущий тренд продаж новых квартир в Праге, по мнению директора Skanska Residential, скоро закончатся маркетинговые акции, которые большинство застройщиков запустили в предыдущие два года, чтобы привлечь клиентов. Чаще всего они появлялись на рынке в форме бесплатной парковки, оборудованной кухни и т.п. Клиент мог сэкономить сотни тысяч крон на этих бонусах. Теперь, в связи с ростом интереса к покупке нового собственного жилья, стоимость недвижимости также будет расти.
«Снижение цен закончилось в прошлом году, а в этом году мы ожидаем небольшого роста, примерно на пять процентов», — прогнозирует Петр Михалек. Также будут сокращаться возможности для институциональных инвесторов.
«В течение 2022 и 2023 годов они получали от застройщиков очень хорошие предложения, покупали этапы или даже целые проекты. Я думаю, что с возвращением спроса таких возможностей станет меньше. Застройщики будут отдавать предпочтение в первую очередь конечным потребителям», — добавляет директор Skanska Residential.
Государство готовит новое регулирование для Airbnb
Интерес туристов к жилью, которое предлагается на платформах краткосрочной аренды, таких как Airbnb, растет. Это подтверждают данные компании Seven Keys, которая через платформу Airbnb управляет 85 квартирами в центре Праги.
«Благодаря высокому спросу мы даже повысили цену примерно на 25 процентов. Было необходимо также увеличить плату за уборку, что неизбежно в связи с ростом расходов» — описывает текущую ситуацию Зузана Бенешова, основательница компании Seven Keys.
«В последние два года мы в апреле и мае достигли 80-процентной заполненности, то есть примерно на пятую часть больше, чем перед кризисом. Согласно уже подтвержденным бронированиям на весну и лето, мы ожидаем, что текущий сезон достигнет своего пика после пандемии коронавируса», — добавляет она.
Рост цен на аренду на платформах краткосрочного проживания также показывает опубликованная статистика компании AirDNA, которая долгое время анализирует рынок. Еще в апреле 2022 года средняя цена проживания в день в Праге составляла 2500 крон. В этом году в апреле средняя цена уже выросла до 3200 крон.
В связи с увеличением потока туристов власти Чехии собираются ввести новые регулирующие меры относительно краткосрочной аренды жилья. Целью новой регуляции является улучшение системы учета хозяев, сдающих квартиры в краткосрочную аренду. И в этом поможет система регулирования, которую Европейская комиссия представила в конце прошлого года. Каждое опубликованное предложение на порталах краткосрочной аренды будет включать в себя регистрационный номер для каждой жилой квартиры, сдающейся в краткосрочную аренду. Этот номер будет выдавать Министерство регионального развития (MMR) через специально созданную электронную систему.
«В то же время онлайн-платформы будут регулярно предоставлять отчёт о своей работе. Таким образом, государство получит данные о местонахождении и количестве краткосрочных арендных сделок. Благодаря этим поправкам мы ожидаем большей прозрачности рынка и выравнивания цен в этом сегменте», — объясняет пресс-секретарь MMR.
Предоставление услуг краткосрочного размещения в настоящее время регулируется Законом о строительстве. Согласно его положениям владельцам квартир, которые хотят предоставлять краткосрочные арендные услуги, необходимо обратиться за разрешением на изменение предназначения здания. То есть, недвижимость не должна быть «зданием для проживания», а должна быть «зданием для размещения». Попытки Чехии регулировать рынок платформ для краткосрочного проживания приветствует и сама компания Airbnb, которая держит в Чехии самую большую долю рынка по сравнению с ее конкурентами.
Привлекательность инвестиционных арендных квартир продолжает расти
Застройщик жилой недвижимости Central Group представляет проект Harfa Invest, предназначенный для долгосрочной аренды. За 5 лет такая инвестиция может принести доход в размере 25%.
При инвестиции в покупку новой квартиры в Праге можно рассчитывать на два способа увеличения вложенных средств. Во-первых, на доход от аренды, а во-вторых, на увеличение стоимости недвижимости со временем. Рост стоимости значительно превышает доход от аренды. За последние 10 лет, согласно статистике, цены на новые квартиры в Праге выросли на 149%, а некоторые даже на 162%. Это соответствует примерно 15% годовой доходности. К этому добавляются возможные доходы от аренды.
В настоящее время примерно треть квартир на рынке Праги продаются в качестве инвестиции. Дома, которые с самого начала проектируются и строятся для аренды, имеют ряд преимуществ. И не имеет значения, принадлежит ли весь дом одному институциональному инвестору или отдельные квартиры принадлежат разным инвесторам, которые затем поручают одной компании управление и обеспечение аренды.
Весь этот процесс работает более эффективно, чем индивидуальное решение по управлению и аренде. Это касается как владельцев квартир, так и арендаторов. Создание инвестиционных арендных квартир выгодно также для государства, потому что в отличие от индивидуально сдаваемых в аренду квартир в этой системе не может происходить утечки налогов с непризнанных доходов от аренды.
В Праге значительно растут и цены, и уровень продаж квартир в новостройках
Продажи новых квартир в Праге в текущем году значительно возросли, за первый квартал застройщики продали в общей сложности 1520 новых квартир, что почти втрое больше, чем за аналогичный период прошлого года. Эти данные следуют из анализа компании Ekospol.
«Продажи новых квартир в Праге в начале года значительно выросли. Ипотеки, наконец, начали дешеветь, и количество клиентов с ипотекой снова увеличивается. Еще одним существенным фактором, стимулирующим рост продаж, является возвращение на рынок Праги более доступных по цене квартир», — отметил генеральный директор и председатель совета директоров компании Ekospol Эвжен Корец.
За весь 2023 год застройщики продали в Праге в общей сложности 3650 новых квартир, что составляет прирост по сравнению с прошлым годом в 52 процента. Это был второй худший год в истории наблюдения за рынком недвижимости в Чехии. Дорогие и недоступные ипотеки и нестабильная экономическая ситуация сказались на рынке жилья в Праге особенно сильно в 2022 году. Тогда было продано всего 2400 новых квартир, это был наименьший показатель за последние 20 лет. В этом году цены на новые квартиры снова начали расти. Сегодня средний прирост цен за квадратный метр новой квартиры относительно прошлого года +1,3%. Также предложение по-прежнему превышает спрос.
«Ожидаю, что этот год будет характеризоваться улучшением доступности собственного жилья. Ипотеки будут дальше дешеветь по мере снижения основной процентной ставки. Это будет стимулировать спрос на собственное жилье, которое в этом году будет востребовано. Строительные компании уже могут предложить при крупных заказах с сотнями квартир очень привлекательные условия, что также скажется на цене для покупателя» — считает Эвжен Корец.
Оживление на рынке недвижимости: застройщики сообщают о 100% росте продаж
Улучшающееся настроение на рынке недвижимости и в обществе в Чехии ощутимо. Постепенное снижение уровня инфляции, ожидаемое снижение процентных ставок, принятие «новой нормы» и устойчивое сильное желание чешского населения иметь своё собственное жильё оказывают позитивное влияние на динамику рынка.
Объёмы продаж, конечно, пока не достигают уровня, к которому привыкли, но уже с конца прошлого года видно, что рынок оживает. Это подтверждается не только увеличением количества и объёма новых выданных ипотек, которые с марта 2023 года по февраль 2024 достигли 136 миллиардов крон, что составляет почти 8% годового роста, но и количеством и объёмом сделок на рынке недвижимости. В этом году зафиксировано значительное оживление продаж у многих застройщиков, например в компании JRD продажи отдельных проектов достигли отметки 100%.
«В первом квартале текущего года на 80% вырос интерес к готовым проектам. Для некоторых проектов — наприер для Vital Kamýk и Císařská vinice — это 100% рост продаж. Положительная динамика наблюдается и со стороны желающих иметь свое жилье. В 2023 году каждый 11-й потенциальный покупатель приобрёл недвижимость. В этом году это в среднем каждый восьмой, а для некоторых наших проектов — каждый четвёртый потенциальный покупатель», — комментируют представители компании.
Таким образом, можно сказать, что с покупкой недвижимости больше не стоит ждать. Из текущего развития цен на недвижимость ясно, что цены, особенно на первичном рынке, не будут снижаться. В связи с постепенной стабилизацией уровня инфляции и ожидаемым снижением процентных ставок по ипотечным кредитам рынок постепенно восстанавливается не только с точки зрения объёма продаж, но и именно в отношении цен. Первоначальный шок, связанный с сокращением спроса, прошёл, и постепенно на рынок будет поступать так называемый отложенный спрос. Также высока вероятность, что в 2024 году не стоит ожидать снижения цен на недвижимость. Напротив, цены будут умеренно расти.
Инфляция в Чехии остановилась на уровне двух процентов
Межгодовой рост потребительских цен оставался в марте таким же, как и в феврале, то есть на уровне двух процентов. Инфляция таким образом остаётся самой низкой с декабря 2018 года. Это следует из последних данных Чешского статистического управления (ЧСУ).
По мнению экспертов, замедление межгодового роста цен в основном может быть обусловлено развитием цен на продукты питания и безалкогольные напитки, где цены по сравнению с предыдущим годом снизились на шесть процентов. Цены на товары в целом в марте по сравнению с предыдущим годом выросли на 0,1 процента, а цены на услуги — на 5,4 процента.
Затраты на собственное жильё в марте по сравнению с предыдущим годом выросли на 0,9 процента. Также растут цены на аренду квартир (в годовом исчислении на 7,1 процента), товары и услуги для обслуживания квартиры (+ 4,6 процента), водоснабжение (+ 10,9 процента), сточные воды (+ 10,5 процента), электроэнергию (+ 13,1 процента), отопление и горячую воду (+ 3 процента). В то же время цены на природный газ снизились на 5,2 процента, а на твердое топливо — на 4,4 процента. Таким образом, затраты на жильё и энергию по-прежнему остаются выше, чем год назад.
Положительно на снижение инфляции влияют цены на продукты питания, для которых в марте было зафиксировано углубление ценового падения. Больше всего подешевела мука (- 27,8 процента), свинина (- 5,7 процента), йогурты (- 7,9 процента), фрукты (- 2,9 процента) и овощи (- 4,8 процента). По предварительным данным, в марте гармонизированный индекс потребительских цен (HICP) в Чехии вырос на 2,2 процента по сравнению с прошлым годом. Это ниже среднего значения для стран еврозоны (+ 2,4 процента) и соседних Германии (+ 2,3 процента) и Словакии (+ 2,5 процента).
Таким образом, инфляция уже второй месяц подряд удерживается на инфляционной цели, долгосрочно установленной Центральным банком. Это является сигналом, чтобы ЦБ ещё быстрее снизил базовые процентные ставки, которые в настоящее время значительно превышают инфляцию. Более низкие базовые процентные ставки приведут к более дешевым ипотекам и кредитам, что оживит рынок недвижимости и всю чешскую экономику.